מיסוי נדל"ן בארה"ב למשקיעים זרים

תחום הנדל"ן הוא אחד מתחומי ההשקעות המועדפות על ישראלים רבים. יחד עם זאת, מחירי הנדל"ן מרקיעי השחקים בישראל הביאו את המשקיעים הישראלים לחפש אחר אלטרנטיבות משתלמות מעבר לים, כאשר ארה"ב היא ללא ספק אחת מהיעדים הנפוצים והפופולאריים ביותר. בכדי לוודא שאכן מדובר בהשקעה משתלמת ורווחית, כדאי לקחת בחשבון גם את נושא מיסוי נדל"ן בארה"ב למשקיעים זרים

השקעות נדל"ן בארה"ב

השקעות נדל"ן הן בין ההשקעות הנפוצות והמועדפות ביותר בקרב משקיעים ישראלים, כאשר מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל הביאו את אותם משקיעים לחפש את השקעות הנדל"ן המשתלמות גם מעבר לגבולות ישראל, כאשר רבים מהם הגיעו אל ארה"ב, בעיקר בעקבות השלכות משבר הסאב – פריים, אשר הביא לירידה ניכרת במחירי הנדל"ן בארה"ב.

השפעת מיסוי נדל"ן בארה"ב למשקיעים זרים על כדאיות העסקה

על מנת להצביע על עסקת נדל"ן, בארץ או בחו"ל, כמשתלמת ורווחית, עלינו לקחת בחשבון מגוון פרמטרים המשפיעים על כדאיות העסקה, כאשר תחום המיסוי הוא אחד מהפרמטרים המרכזיים, המהווה פעמים רבות את נקודת ההבדל בין כדאיות העסקה לבין כישלון מהדהד.

את חובת תשלום המס בגין עסקאות נדל"ן סביר להניח כי כולנו מכירים, גם אם לא באילו אחוזי מס בדיוק מדובר, אך לתחום מיסוי הנדל"ן בארה"ב קיימים מספר מאפיינים ייחודיים, אותם כל משקיע זר צריך לקחת בחשבון:

מספר אפיקי מיסוי

השקעה זרה בנדל"ן בארה"ב חשופה לכמה אפיקי מיסוי, עליהם חלים אינספור דינים והוראות חוק ובין העיקריים מבינים נמצאים:

מס פדראלי

מס פדראלי הוא מס המוטל מטעם רשות המיסים בארה"ב ומהווה למעשה מקבילה למס ההכנסה בישראל. בהקשר עם מיסוי נדל"ן בארה"ב למשקיעים זרים, מס פדראלי מוטל הן על רווחים משכירות והן על רווחים בגין מכירת נכסי נדל"ן.

מס מדינתי

כידוע, ארה"ב מחולקת למספר מדינות, כאשר לכל מדינה יש את חוקי המס הייחודיים לה. כך לדוגמה, בחלק מהמדינות לא קיים מס ליחידים ובחלקן לא קיים מס חברות. לפיכך, כאשר בוחנים את סוגית מיסוי נדל"ן בארה"ב למשקיעים זרים, כדאי לבחון היטב באיזו מדינה בארה"ב אנחנו מעוניינים להשקיע.

מס עיזבון

מס עיזבון הוא מס החל על נכסיו של האדם בעת פטירתו והוא עלול להגיע במקרים מסוימים עד לכדי 50% משווי הנכס.

חובת הדיווח

מאפיין ייחודי נוסף הקשור לתחום מיסוי נדל"ן בארה"ב למשקיעים זרים הוא חובת הדיווח לרשות המיסים על הכנסות שמקורן בארה"ב, חובה החלה גם על משקיעים זרים ואינה תלויה בחבות תשלום מס בפועל. איחור בהגשת טפסי הדיווח, כמו גם דיווחים שגויים ולא מדויקים, עלולים לעלות לכם בקנסות וסנקציות שונות.

מיסוי נדל"ן בארה"ב למשקיעים זרים – כדאי לדעת

בבואנו לבחון את כדאיות עסקת הנדל"ן בארה"ב, ובהתייחס לסוגיית מיסוי נדל"ן בארה"ב למשקיעים זרים, ישנם שני דברים שבהחלט כדאי ומומלץ להכיר:

חוק ה – FIRPTA

חוק ה – FIRPTA נחקק בארה"ב במטרה להבטיח את תשלום המס מאת המשקיעים הזרים, כאשר במסגרת החוק מוטל על רוכש הנדל"ן ממשקיע זר לנכות למוכר מס בשיעור של 10% מגובה מחיר הנכס. מס זה הופך לנטל כלכלי משמעותי על המשקיעים הזרים, שכן הוא מוטל על כלל מחזור המכירה והוא אינו מחושב רק על הרווח.

צורת ההתארגנות לביצוע השקעת נדל"ן

אחד האלמנטים המשמעותיים המשפיעים על מיסוי נדל"ן בארה"ב למשקיעים זרים הוא צורת ההתאגדות בה תבוצע השקעת הנדל"ן. בין צורות ההתאגדות המרכזיות נמצאות:

השקעה פרטית

רכישת נדל"ן באופן פרטי ובצורה ישירה אינה מצריכה תשלום אגרות ו / או הגשת דו"חות חברה והיא אף כרוכה בתשלום מס נמוך יותר בהשוואה לצורות התאגדות כמו חברות. יחד עם זאת, השקעה כאדם פרטי חשופה לתחולת מס עיזבון בשיעור גבוה במיוחד ואינה זוכה להגנה המאפיינת חברות.

השקעה באמצעות חברה בע"מ

חברה בע"מ (LLC) היא צורת התאגדות בעלת מאפיינים של חברה מצד אחד ומצד שני, בעלת שקיפות מוחלטת בכל הקשור להיבט המיסוי. בשל שילוב זה, השקעות הנדל"ן באמצעות חברה בע"מ מאפשרת מצד אחד תשלום מס מופחת, בדומה למס המוטל על אדם פרטי ומצד שני, מעניקה הגנה משפטית מפני תביעות על כלל הנכסים של השותפים.

השקעה באמצעות חברה אמריקאית

השקעה באמצעות חברה אמריקאית היא מעין השקעה עקיפה באמצעות חברה אמריקאית מקומית, אשר תמוסה על פי שיעורי המס המוטלים על חברות אמריקאיות. אחד היתרונות הבולטים שיש לצורת התאגדות כזו הוא, האפשרות לנכות הוצאות מחבות המס.

האם השקעות נדל"ן בארה"ב כרוכות בתשלום מס הכנסה בישראל?

אחת השאלות הנפוצות שמצליחות להטריד משקיעים ישראלים רבים היא – האם השקעות נדל"ן בארה"ב כרוכות בתשלום מס הכנסה בישראל? חשיבותה של שאלה זו נובעת בעיקר למנוע מצבים של תשלום כפל מס, הן עבור ארה"ב והן עבור ישראל, בגין אותן הכנסות נדל"ן ובכך, להשפיע באופן מהותי על כדאיות העסקה.

מיסוי נדל"ן בארה"ב למשקיעים זרים מישראל יחול הן בארה"ב (במדינה בה הופקה ההכנסה) והן בישראל, כאשר על פי האמנה למניעת כפל מס בין ארה"ב לישראל, תחילה ישולם שיעור המס בארה"ב ולאחריו, ישולם שיעור המס בישראל. ולפיכך, חשוב לקבל זיכוי על הוצאות המס ששולמו בארה"ב, בכדי לצמצם את שיעור חבות המס שלכם בישראל.

תכנון מס מקיף למקסום פוטנציאל הרווח מעסקת הנדל"ן

כפי שניתן להבין, סוגיית מיסוי נדל"ן בארה"ב למשקיעים זרים היא סוגיה נרחבת ומקיפה, הכוללת מגוון דינים והוראות חוק, אשר היכרות מעמיקה איתם בכלל ובהתייחס לכל מדינה בארה"ב ומאפייני המיסוי הייחודיים לה בפרט, מהווה פעמים רבות גורם מכריע בהשפעתו על כדאיות העסקה ובשל כך, חשוב להיעזר בשירותיו של רואה חשבון אמריקאי מוסמך, מקצועי ומנוסה בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב.

שאלות ותשובות בנושא מיסוי נדל"ן בארה"ב למשקיעים זרים