ארה"ב נחשבת כאחד היעדים האטרקטיביים ביותר בשנים האחרונות עבור השקעות נדל"ן. אין זו הפתעה, אם כן, שהישראלים הפכו פעילים במיוחד בענף הנדל"ן האמריקני. עם זאת, אף שרכישה של נדל"ן להשקעה בארה"ב יכולה להיות כדאית במקרים רבים, חשוב להביא מראש בחשבון את הנושא של מיסוי הכנסות שוטפות על נכסים מניבים.
זאת מאחר והמיסים הנגבים על הכנסות משכר דירה בארה"ב כמו גם על רווחי הון ממכירת נכסים, משתנים ממדינה למדינה בארצות הברית, כך שמידת הכדאיות של ההשקעה היא פלואידית למדי. היבטי מס שונים מהווים שיקול מכריע גם בהקשר לבחירת סוג ההשקעה, אמצעי המימון בעסקה ותצורת החזקת הנכס, ולכן חשוב להיוועץ בנושא ביועצי מיסוי אמריקאי.
מיסוי הכנסות שוטפות ושיקולים נוספים שיש לקחת בחשבון בהשקעה בנדל"ן מניב בארה"ב
בבואנו לבצע השקעה בנכסים מניבים בארה"ב, ישנם כאמור שיקולים מיסוי שונים שחשוב להביא בחשבון מבעוד מועד, כשהעיקריים ביניהם הם כדלקמן:
מיסוי הכנסות שוטפות בארצות הברית
משקיעים זרים בארה"ב, חייבים במיסוי הכנסות שוטפות על הכנסותיהם מנדל"ן מניב, כאשר שיעור המיסים שעליהם לשלם, תלוי במידה רבה במיקומו של הנכס המניב בארצות הברית. מבנה המיסוי בארה"ב הוא כזה שבראש ובראשונה, משקיע בעל הכנסות מדמי שכירות, ישלם למס הכנסה האמריקאי (IRS) מס פדרלי, ובנוסף אליו – כתלות במדינה הספציפית בארה"ב שבה הנכס ממוקם, וחוקי המס של אותה מדינה, עשוי המשקיע להידרש גם לתשלום של מס מדינתי (State Tax) כמו גם מס עירוני (City Tax).
התוצאה הסופית עשויה להיות חבות מס משמעותית בארה"ב. לכן, חשוב לבחון מראש את קיומן של אפשרויות שונות להפחתת שיעור ההכנסה החייבת במס בארה"ב, עד כמה שהדבר מסתייע. למשל, רשויות המיסים בארה"ב מאפשרות למשקיעים לנכות מהכנסתם החייבת במס את הוצאות אחזקת הנכס, מה שעשוי לאפשר הפחתה משמעותית בחבות המס שלהם. בין ההוצאות הניתנות לקיזוז, לדוגמא, ישנן: פחת, הוצאות משכנתא, והוצאות תחזוקה בנכס – כך שאלו יכולות בהחלט להשפיע על כדאיות ההשקעה בנדל"ן אמריקאי.
מיסוי על הכנסות שוטפות בישראל
מדינת ישראל גובה מיסים מתושביה, גם בגין הכנסות שנוצרו מחוץ לישראל. זאת כאשר חוקי המס בארץ קובעים 2 מנגנוני מיסוי הכנסות שוטפות מדמי שכירות בארה"ב: האפשרות הראשונה היא מיסוי במסלול סטנדרטי הכרוך בתשלום מס על פי אחוז המס השולי של הנישום בישראל. האפשרות השניה היא מיסוי במסלול מס מופחת, בגובה 15%. כל אחד ממסלולי המיסוי הללו טומן בחובו יתרונות וחסרונות שונים, ולכן חשוב לבחון כל השקעה לגופה, מול יועץ מס אמריקאי מוסמך.
שיטת החזקת הנכס בארה"ב
החזקת נדל"ן בארה"ב יכולה להתבצע בתצורה של החזקה ישירה כמו גם בדרך של החזקה עקיפה המתבצעת באמצעות ישות מיסויית מקומית, כדוגמת חברת LLC. החזקת נכסים דרך חברת LLC מגלמת בחובה יתרונות מספר בהיבטי מיסוי, הבאים לידי ביטוי באפשרות להפחתת נטל המס במכירת הנדל"ן, על ידי מכירת חברת ה- LLC שהנכס בבעלותה במקום מכירתו של הנכס הנדל"נים עצמו.
חשוב גם לדעת כי ישנן מדינות בארצות הברית המאפשרות למשקיעים זרים שאינם אמריקאיים להשקיע בנכסי מקרקעין בארה"ב באופן ישיר, בעוד שמדינות אחרות בארה"ב מתירות למשקיעים זרים להשקיע בנדל"ן בתחומן רק דרך חברה מקומית. גם כאן בא לידי ביטוי היתרון בהקמת חברת LLC בארה"ב המספק מענה גם בפן הזה.
חבות במס עזבון
מס עזבון הינו מס המוחל על נכסיו של אדם שהלך לעולמו כאשר היורשים שלו מקבלים לידיהם את הנכסים או מעוניינים להנזילם. בהקשר זה חשוב לדעת כי מס עיזבון בארה"ב אינו מוטל על היורש עצמו באופן אישי, אם כי על הנכס הנורש. מאחר ושיעור מס זה איננו נגזר משיעור הכנסותיהם של יורשי הנכס, מדובר בהכרח במיסוי גבוה שמשפיע לרעה מאוד על כדאיות ההשקעה בנדל"ן בארה"ב, לא רק למשקיעים מקומיים אלא גם למשקיעים זרים. מכאן החשיבות הרבה של תכנון מס קפדני לקראת ביצוע השקעות בארה"ב.
ערוצי המימון לרכישת נדל"ן אמריקאי
רכישת נדל"ן אמריקאי ניתנת לביצוע בעזרת הון עצמי או מימון חיצוני. למרות שמימון חיצוני כרוך לרוב בתשלום ריביות, בחלק מן המקרים השימוש בו עשוי להיות משתלם יותר מבחינת מיסוי ביחס לרכישת נכס מקרקעין בהתבסס על ההון העצמי. בהקשר זה חשוב לדעת כי במקרים מסוימים השקעה בנדל"ן אמריקאי מחייבת עמידה ביחס מסוים בין ההון העצמי של המשקיע לבין אחוז המימון החיצוני שהוא נשען עליו. זהו נושא נוסף שיכול להשפיע על כדאיות ההשקעה בהיבטי מיסוי.
האם חל מיסוי על הכנסות שוטפות מדמי שכירות בארה"ב גם בישראל?
ארצות הברית ומדינת ישראל חתומות על אמנת מס שנועדה למנוע כפל מס במיסוי הכנסות שוטפות ורווחי הון של משקיעים ישראלים או אמריקאים. בהתאם לכך, אף שעל אזרחים ישראלים חל מיסוי הכנסות שוטפות בגין הכנסותיהם בארה"ב, שאותו הם נדרשים להסדיר מול רשות המיסים האמריקאית, גם רשות המיסים הישראלית "משתתפת בחגיגה" וזכאית לנתח מסוים מהרווחים.
זאת כאשר בהתאם לאמנת המס, קיימים בארץ 2 מסלולי מיסוי בגין הכנסות מדמי שכירות המתקבלים מנכסים בארה"ב:
- מסלול מיסוי "רגיל" – בו משולם המס על פי שיעור המס השולי שנקבע לנישום בגין הכנסות פסיביות עבור הכנסותיו נטו (הכנסות בניכוי הוצאות). במסלול זה רשאי הנישום להזדכות על המס ששילם בארה"ב עבור הכנסותיו השוטפות מדמי השכירות של הנכס האמריקני.
- מסלול מיסוי מופחת – בו משולם מס קבוע של 15% בגין הכנסות השכירות ברוטו בקיזוז של הוצאות הפחת של הנכס בלבד. זאת בכפוף לכך שההכנסות מדמי השכירות בארה"ב אינן הכנסות מעסק.
בהקשר זה חשוב לציין כי ניצול אמנת המס בין ישראל לארה"ב ושימוש בחברות ביניים במסגרת ההשקעה בנדל"ן אמריקאי יכולה להשפיע במידה ניכרת על האטרקטיביות של ההשקעה. לכן חשוב לבצע תכנון מס מקדים טרום רכישתם של נכסים מניבים בארה"ב.
האם קיימות דרכים לצמצום מיסוי הכנסות שוטפות בארה"ב?
הפחתת נטל המס מהכנסות שוטפות בארה"ב, יכולה להתבצע בכמה וכמה דרכים, כאשר אחת הדרכים המקובלות לעשות כן היא על ידי "הסטה" של ההכנסות למדינות עם שיעורי מס נמוכים יותר. באופן זה, למשל, שימוש בחברת ביניים לביצוע ההשקעה או לאחזקת הנכס, ככל ששירותים אלו מסופקים מטעם ישות חיצונית למדינה שבה הנכס נמצא – יכול לאפשר הקטנה של חבות המס.
יחד עם זאת, כל מקרה מצריך בדיקה לגופו, וחשוב מאוד לוודא מראש כי תכנוני מס מהסוג הנ"ל לא מתנגשים עם הוראות המיסוי המקומיות במדינה בארצות הברית שבה ההשקעה שלכם ממוקמת. זאת בנוסף למורכבות הפרוצדורלית הכרוכה בהסתייעות בחברה צד שלישי לטיפול בהשקעה בנדל"ן אמריקאי, הכרוכה בפני עצמה בעלויות לא מבוטלות שיכולות להשפיע על כדאיות ההשקעה.
הדרך היעילה ביותר להפחתה של מיסוי הכנסות שוטפות בארה"ב
בכל הנוגע להשקעות בארה"ב, חשוב לבחון כל מקרה לגופו כדי לאתר את הדרך היעילה ביותר להפחתת חבות המס. צוות היועצים המנוסים באתר מס אמריקה, ישמח לסייע לכם בביצוע תכנון מס מקצועי שיסייע לכם במקסום הרווחיות של השקעתכם.