ארה"ב היא יעד אטרקטיבי מאין כמוהו למשקיעי נדל"ן מכל העולם. בשנים האחרונות, גם משקיעים ישראלים מגלים התעניינות הולכת וגוברת באפשרות לרכישת נדל"ן מניב בארה"ב. אולם לא כולם לוקחים בחשבון את נושא המיסוי בארה"ב, שבמקרים מסוימים, עשוי להפוך את ההשקעה לפחות משתלמת. לכן את המדריך הבא בחרנו להקדיש לסקירת הנושא של מיסוי פדראלי ומשמעותו בהקשר של השקעות בנכסים מניבים בארה"ב.
מדוע חשוב להבין את משמעותו של מיסוי פדראלי כששוקלים לבצע השקעות בארה"ב?
ארה"ב היא פדרציה המורכבת מ- 50 מדינות, מה שאומר שבכל הנוגע למיסוי מקרקעין ורווחי הון ומיסוי בכלל, יכולים להיות הבדלים משמעותיים בין הוראות החוק כתלות במדינה שבה מבצעים את העסקה. לצורך העניין המס הנגבה על הכנסות שוטפות משכר דירה במדינת ניו יורק, לא בהכרח יהיה זהה לזה הנגבה בפלורידה.
הדבר נכון גם למס רווחי הון הנגבה במכירת נכסים, שנוטה להשתנות ממדינה למדינה ויכול להשפיע על כדאיותה של השקעה מקצה לקצה. שיקולי מס הם משמעותיים גם לבחירת סוג ההשקעה, פתרונות המימון ומבנה ההחזקה של הנכס ולכן חשוב להבין את משמעותו של המיסוי הפדרלי כאשר שוקלים לבצע השקעה מכל סוג שהוא בארצות הברית.
מהו מיסוי פדראלי?
מיסוי פדראלי הוא המס אשר מוטל מטעם הרשות הפדרלית למיסים בארה"ב הידועה גם בתור ה- IRS. זוהי למעשה המקבילה של מס ההכנסה בישראל. המיסוי הפדראלי מוחל על הכנסותיהם של כלל תושבי ארה"ב על כל מדינותיה כפדרציה.
המס הפדרלי הוא גם הבסיס לחישוב גובה ההכנסה החייבת במס מדינתי ומס עירוני, שאודותיהם נרחיב בהמשך. בהקשר של השקעות נדל"ן בנכסים מניבים, חשוב לדעת כי מס פדרלי מוחל הן על רווחים מדמי שכירות והן על רווחי הון ממכירת נכסי נדל"ן, גם במקרה של ישראלים הפועלים בארה"ב כמשקיעים זרים.
מיסוי פדראלי וחובת הדיווח
החוקה האמריקאית מקנה לכל ממשלה פדרלית את הסמכות לגבות מאזרחי ותושבי ארה"ב מיסים מסוגים שונים. מיסוי פדרלי מתבטא בכך שכל אזרח אמריקאי או תושב אמריקאי, מחויב לדווח על הכנסותיו לרשות המיסים האמריקאית, ללא קשר לשאלה אם ההכנסה נוצרה בתחומי ארה"ב או מחוצה לה. חובת הדיווח תקפה ועומדת גם כאשר מדובר באזרח ארה"ב או בעל גרין קארד שאיננו גר בארה"ב בפועל.
מיסוי מקומי המתווסף למיסים פדרליים
כאשר מתכננים לרכוש נכס מניב בארה"ב, יש להביא בחשבון כי בנוסף למס פדראלי, צפוי להיגבות בגין ההכנסות שייצר לכם הנכס המניב גם מס מדינתי ומס עירוני, כדלקמן:
מס מדינתי (State Tax)
כאמור, לכל אחת ממדינות הפדרציה האמריקנית, חוקי מס הייחודיים לה. לצורך העניין, ב- 9 מדינות לא חל מיסוי פרטני (מס ליחידים) ובחלקן אין מיסי חברות. זאת בעוד שבשתיים מבין התשע הללו, כן קיים מיסוי על רווחים מהשקעות (המתקבלים כריבית ודיבידנדים). כך או כך, כאשר קיים מיסוי ברמת המדינה הספציפית בארה"ב, הוא נגבה מהמשקיע בנוסף למס הפדרלי, כתלות במיקומו של הנכס בארה"ב.
מס עירוני (City Tax)
מלבד מיסוי פדרלי ומיסוי מדינתי, בארה"ב ישנו גם מיסוי עירוני, המשתנה מעיר לעיר. באופן זה, לדוגמא, כאשר משקיע רוכש נדל"ן בעיר פילדלפיה שבמדינת פנסילבניה, הוא נדרש לשלם מס פדרלי ל – IRS, מס מדיני למדינת פנסילבניה וכן מס עירוני לעיר פילדלפיה. אף שלרוב אין מדובר על מס בשיעורים גבוהים מאוד באחוזים, במצטבר מדובר בסכומים שקשה להתעלם מהם ובפרט כשגבייתם מתבצעת באופן עקבי.
נקודת האור בהקשר למבנה המיסוי הרב שלבי בארה"ב, היא שהמיסים שמשולמים ברמת המדינה וברמת העיר, לרוב ניתנים לניכוי ברמה הפדרלית ובאופן זה מתאפשרת הקטנת חבות המס הפדרלי. זאת ועוד, אמנת המס בין ישראל לארה"ב מאפשרת התחשבות במיסוי פדראלי ומקרים מסוימים גם במיסוי המדינתי כדי למנוע כפל מס.
מיסוי פדראלי על הכנסות משכר דירה
בסעיף 7 לאמנת המס שעליה חתומות ארה"ב וישראל נקבע כי זכות הראשונים למיסוי ניתן למדינה שבה הנכס שמייצר את ההכנסה ממוקם, ורק אחרי זה רשאית מדינת תושבותו של המשקיע למסות אותו (זכות מיסוי שיורית). פירוש הדבר בפועל הוא שאם אזרח ותושב ישראלי שאיננו מתגורר בארה"ב או רשום כאזרח אמריקאי, רוכש בארה"ב דירה המניבה לו הכנסות מדמי שכירות, הוא ידרש לשלם בראש ובראשונה מס פדראלי לארה"ב ורק לאחר מכן – לרשות המיסים בארץ, כאשר השימוש באמנת המס יאפשר למנוע גבייה כפולה של מס.
מאחר ובארה"ב כאמור, בנוסף למיסוי פדראלי ישנו גם מיסוי מדינתי ואף מיסוי עירוני, הנגזרים ממיקום הנכס, ניתן לקזז מההכנסה החייבת במס הוצאות שונות הכרוכות בהחזקת הנכס המניב, למשל: הוצאות מימון, פחת, הוצאות אחזקה, תחזוקה ודמי ניהול, תשלומי ארנונה, וכדומה. ניכוי ההוצאות הללו יכול להשפיע במידה רבה על כדאיותה של ההשקעה.
מיסוי פדראלי על רווחי הון ממכירת נדל"ן
גם במקרה של רווחי הון ממכירת נדל"ן יחול בארה"ב מיסוי פדרלי, מיסוי מדינתי ובמקרים מסוימים גם מיסוי עירוני. בדומה למקרה של מיסוי על הכנסות מנכס מניב בארה"ב, גם כאן תיתכן הפחתה של חבות המס, אך במקרה זה הדבר תלוי במשך הבעלות בנכס ואופן החזקתו:
- נכס שהוחזק במשך 12 חודשים ויותר:
- כשסך ההכנסות שייצר נמוך מסכום של כ- 40 אלף דולר – ימוסה בשיעור של 0 אחוזים.
- כשסך ההכנסות נע בין 40 אלף דולר ועד 441,450 דולר – הוא ימוסה בשיעור של 15 אחוזים.
- כשסך ההכנסות עולה על 441,450 דולר – הוא ימוסה בשיעור של 20 אחוזים.
- נכס שהוחזק במשך פחות מ – 12 חודשים, ימוסה בשיעורי המס השוליים הרגילים (שאינם מוטבים) אשר יכולים להגיע בארה"ב עד מדרגת המס המקסימלית העומדת על 37 אחוזים. כמו כן, רווחי ההון מנכס מניב בארצות
הברית על החלק המיוחס לפחת, ימוסו על פי מדרגת מס גבוהה של 25 אחוזים.
גם כאן, כשמדובר על רווחי הון ממכירת נדל"ן מניב, זכות הראשונים למיסוי פדראלי ניתנת לארה"ב במידה ומדובר על נכס הממוקם בתחומה. זאת כאשר חוקי המס במדינת ישראל מאפשרים למשקיע הישראלי לקבל זיכוי על המיסים שמשולמים בגין הנכס לארצות הברית.
כיצד ניתן להפחית את חבות המס מול ארה"ב?
אחת הדרכים המקובלות להפחתה של נטל המס הנגבה במדינות עם שיעורי מס גבוהים, היא להסיט, כביכול את ההכנסות החוצה מהמדינות עתירות המס, אל ישות שהיא חיצונית למדינות הללו. באופן זה, לצורך העניין, חיוב של פרויקט נדל"ני בדמי תיווך, דמי ניהול, שכר יועצים והוצאות נלוות אחרות, כאשר השירותים הללו מסופקים בידי גורמים הנמצאים מחוץ למדינה שבה ממוקם הנכס – עשוי לאפשר את הקטנת חבות המס. אולם למרות האמור לעיל, כל מקרה מחייב בדיקה לגופו, ויש לוודא שתכנוני מס מהסוג האמור אינם מתנגשים עם חוקי המס המקומיים במדינה בארה"ב שבה נמצאת ההשקעה שלכם.
לייעוץ פרטני בנושא מיסוי פדרלי וסיוע בתכנון מס אמריקאי בכלים מקצועיים – פנו לצוות אתר מס אמריקה לפרטים.
