כיום רכישת נכסים מניבים בארה"ב אינה גוררת חיוב במס רכישה. זאת להבדיל ממה שקורה אצלנו בישראל כשרוכשים בית או דירה. אין ספק כי זהו יתרון משמעותי מאוד עבור ישראלים ששוקלים להשקיע בנדל"ן אמריקאי.
אולם יחד עם זאת, חשוב לקחת בחשבון את חבות המס הנגזרת מהרווחים המתקבלים מהנכס המניב בארה"ב, והדרכים שבהן נכון להתנהל מול רשויות המיסים של אמריקה, כדי להימנע מניכוי מס במקור וקנסות. זהו הנושא שבו נדון בהרחבה במסגרת המדריך הבא.
מה חשוב לדעת בנוגע לחבות המס על השקעות נדל"ן באמריקה?
בדומה לכל מדינה מתוקנת בעולם, גם ארה"ב גובה מיסים בגין רווחים אשר מיוצרים בתחומה. חשוב לדעת שרשויות המיסים האמריקניות עורכות מעת לעת ביקורות מס למשקיעים זרים ונוהגות לקנוס את אלי שנמנעים מדיווח על הכנסותיהם ורווחיהם ואינם ומשלמים מיסים כחוק.
בהתאם לזאת, חשוב להיות מודעים להוראות החוק שנוגעות למיסוי נדל"ן באמריקה ואת חבות המס שנגזרת מהן. בהמשך נסביר בהרחבה איך עובד מס רכישה באמריקה וכיצד היעדרו מסייע למשקיע הישראלי להגדיל את שולי הרווח שלו מעסקת הרכישה של נדל"ן אמריקאי.
מה זה מס רכישה ומתי הוא נגבה?
בחוק מיסי מקרקעין בישראל הוגדר שרכישת זכויות בנכסי נדל"ן לרבות דירה למגורים, בתים פרטיים, מבנים מסחריים או מגרשים – מחייבת את הקונים לתשלום של מס רכישה. מדובר במס מדורג, שמדרגותיו מעודכנות על ידי משרד האוצר אחת לשנה לפי השינויים במדד. מס הרכישה נגבה מהרוכש בנוסף למחירו של הנכס עצמו, כאחוז מסוים משווי הנכס, כאשר חבות המס היא נגזרת של מאפייני הנכס הנרכש וערכו.
הרלוונטיות של מס רכישה באמריקה למשקיע הישראלי
העליה המשמעותית במחירי הנדל"ן בישראל של השנים האחרונות, הובילה להפחתה מאוד משמעותית ביכולתם של משקיעים ישראלים לייצר לעצמם רווחים מקניית נכסי נדל"ן מניבים פה בארץ. זאת למרות שבפועל חלה גם עליה בדמי השכירות שנהוג לגבות.
אם בעבר הלא רחוק, משקיעים בישראל יכלו להשיג תשואה שנתית של סביב ה- 8 אחוזים ממחיר הנכס שקנו, הרי שהיום מאוד קשה למצוא בארץ הזדמנות לרכישה של נכסים מניבים בעלי פוטנציאל תשואה שעולה על 3 אחוזים בתחשיב שנתי. עקב כך רבים ממשקיעי הנדל"ן הישראלים, נושאים עיניהם לארה"ב.
זו לא רק התשואה העודפת על נכסים בארה"ב, שהיא גבוהה מזו שאפשר להגיע אליה בביצוע עסקאות נדל"ן בישראל, אלא גם יתרונות המיסוי האמריקה, שעשויים לסייע למשקיע הישראל לחסוך בסכומי כסף גדולים בטווח הרחוק. דוגמא בולטת לחיסכון מסוג זה, ניכרת בקשר למס רכישה באמריקה, שלמעשה אינו קיים.
כיצד עובד מס רכישה באמריקה ובמה זה שונה ממס הרכישה בארץ?
בארץ מס רכישה רק עולה עם כל נדל"ן נוסף שרוכשים. לכן הפערים בהוצאות של רכישת נכס בישראל ביחס לעלות העסקה בארה"ב יכולים להגיע לסכומים מאוד משמעותיים. בנוסף ישנו גם חוק הדירה השלישית, שמאיים להטיל מס מיוחד על רוכשי דירה שלישית ומעלה בישראל.
זאת בנוסף למס רכישה שמשולם ממילא. למרות שהצעת חוק זו טרם אושרה, היא מרחפת כצל מעל ראשיהם של ציבור המשקיעים הישראלים, ולכן רבים מעדיפים לזנוח את שוק הנדל"ן המקומי לטובת השקעות בנדל"ן מניב בארה"ב. השוני הבולט ביותר בין מיסוי המקרקעין בישראל לעומת ארה"ב, טמון בכך שבארה"ב אין גביית מס רכישה ברכישת דירות ובתים.
בארצות הברית נהוג לגבות מס על רווחים ובהתאם לכך, נגבה מס רווח הון בגין מכירה של נדל"ן בנוסף למס הנגבה על רווחים מהשכרת נכס בארה"ב. יחד עם זאת, רכישתו של הנכס איננה ממוסה. הפטור הזה ממס הרכישה באמריקה מהווה שיקול מאוד משמעותי חמשקיעי נדל"ן ישראלים.
זכרו: מס רכישה באמריקה אינו רלוונטי – אך ישנם מיסים אחרים שתידרשו לשלם
עצם העובדה שאין גביה של מס רכישה באמריקה, לא אומרת כי השקעה בנדל"ן אמריקאי לא מצריכה תכנון מס מדוקדק. ארצות הברית בהחלט ממסה את הרווחים מהשכרת הנכס ואלו יכולים להשפיע בצורה משמעותית מאוד על כדאיותה של עסקת הרכחשה עד כדי הפיכתה ללא משתלמת בעליל עבור המשקיע.
מנגנוני מיסוי על נדל"ן להשקעה בארה"ב
להלן 3 מנגנוני המיסוי על נכסים מניבים בארה"ב שחשוב לכל משקיע ישראלי להכיר:
- מס פדרלי (Federal Income Tax) – זוהי בעצם המקבילה האמריקאית רשות המיסים הישראלית (מס הכנסה). כל רווח שמיוצר בתחומי ארה"ב מחייב דיווח ל- IRS שגובה מס פדרלי, גם כשמדובר על משקיעים זרים. חבות המס הפדרלי הינה דינמית ותלויה בנתוניו האישיים של הנישום לצד נתוני הנכס שרכש. מכאן שכדאי לפנות לתכנון מס מול יועצי מס המתמחים במיסוי אמריקאי למשקיעים מישראל.
- מס מדינתי (State Tax) – מלבד תשלום מס פדרלי כנגד הרווחים מנדל"ן מניב, יש גם צורך לשלם מס למדינה בארה"ב אשר הנכס שלכם ממוקם בה. משום שלכל מדינה בארה"ב יש חוקי מס אוטונומיים וקיים גם שוני במדרגות המס, לא בכל מדינה בהכרח שווה לכם להשקיע בנדל"ן. לצורך העניין, חלק מהמדינות בארה"ב אינן גובות כלל מס מדינתי על הרווחים מהשכרת הנדל"ן, בעוד שמדינות אחרות בארצות הברית גובות שיעור מס גבוה למדי. מסיבה זו מדובר בשיקול שכדאי מאוד להביא בחשבון כששוקלים להשקיע בארה"ב בנכסים מניבים.
- מס עירוני (City Tax) – המיסוי העירוני בארה"ב הוא למעשה המקבילה לגביית ארנונה בארץ. גם פה קיים שוני בין ערים שונות ובחלק מן המקרים גם הבדלים במיסוי בין אזורים שונים בתוך אותה עיר. אך באופן כללי, המיסים העירוניים לרוב לא גבוהים במיוחד, למרות שבחישוב כולל בהחלט רצוי להביאם בחשבון.
היות וארה"ב גובה מס פדרלי, מדינתי ועירוני גם ממשקיעים זרים שרכשו נדל"ן מניב, חשוב במיוחד להקפיד על דיווח ותשלום של המיסים באמריקה במועד. אי הגשת דוחות המס כנדרש מדי שנה, יכולה להוביל לניכויי מס במקור בגובה של 30% מהכנסותיכם (ברוטו).
מעבר לזאת, גם אם הנכס שלכם יימכר במחיר הפסד, היה ונמנעתם מדיווח ותשלום לרשויות המיסים האמריקאיות, אתם עשויים לגלות כי ניכוי מס במקור בסך 10% בוצע בעת מכירתו של הנכס שלכם.
האם החזקת נדל"ן בארצות הברית מונעת מישראלים לקבל הקלות מיסוי על נדל"ן בארץ?
ישראלים רבים ששוקלים להשקיע בנכסים מניבים בארה"ב תוהים האם רכישת הנדל"ן האמריקאי תפגע בפטור המגיע להם במכירת דירת יחיד או בהנחה במס הרכישה על רכישת נדל"ן ישראלי. בסעיף 1 בחוק מיסוי מקרקעין, מוגדרת "זכות במקרקעין" בתור בעלות בנדל"ן בארץ ועל כן, הכללים הללו לא תקפים לרכישת נדל"ן למגורים בארה"ב.
לסיכום
ניתן לחסוך הרבה מאוד כסף כשמשקיעים בנדל"ן באמריקה כאשר פונים לביצוע תכנון מס מקדים. לכן מומלץ ביותר להסתייע בחברה שמתמחה בייעוץ ותכנון מס אמריקאי, לפני שמבצעים עסקת נדל"ן בארה"ב. צוות אתר Mas America ישמח לסייע לכם גם בנושא חשוב זה ולאפשר לכם לחסוך בהוצאות המיסים בארה"ב. לשיחת ייעוץ ראשונית – פנו אלינו עכשיו!
