כאשר שוקלים להשקיע בנדל"ן מניב בארה"ב, חשוב לקחת בחשבון את חבות המס הנגזרת מכך, מול רשויות המיסים בארצות הברית. גם ארצות הברית גובה מס על רווחים המיוצרים בתחומה, בדומה לכל המדינות המתוקנות בעולם. למותר לציין כי רשויות המיסים האמריקאיות נוהגות לערוך ביקורות מס גם למשקיעים זרים ולקנוס את מי שאינם מדווחים על הכנסותיהם ומשלמים מיסים כנדרש.
לכן חשוב להכיר את הוראות החוק הנוגעות למיסוי מקרקעין וחבות המס הנגזרת מהן. בשורות הבאות נסביר הכל על מדרגות מס רכישה בארצות הברית והדרכים שבהן היעדרו משרת את המשקיע הישראלי, בנוסף למיסים הנגבים בפועל עבור נדל"ן להשקעה בארה"ב.
הרלוונטיות של מדרגות המס בארצות הברית עבור משקיעים ישראלים
העליה המשמעותית של מחירי הנדל"ן בארץ, הובילה לצמצום ניכר ביכולת של משקיעים לייצר רווחים מעסקאות נדל"ן מניב בישראל של השנים האחרונות. זאת חרף העליה בגובה דמי השכירות. אם בעבר הלא מאוד רחוק, למשקיעים בישראל הייתה אפשרות לקבל תשואה שנתית בת כ- 8 אחוז על מחיר הנכס, הרי שכיום קשה עד בלתי אפשרי לאתר בארץ הזדמנויות לרכישת נדל"ן מניב עם פונטציאל תשואה העולה על 3 אחוז בחישוב שנתי.
כתוצאה מכך משקיעי נדל"ן רבים מישראל, פונים כיום לרכישת נכסים מניבים בארה"ב. מדובר לא רק בתשואה עודפת גבוהה מזו שניתן להשיג בעסקאות נדל"ן להשקעה בישראל, אלא גם ביתרונות בולטים בתחום המיסוי, שעשויים לחסוך למשקיעים ישראלים סכומי כסף משמעותיים ביותר. דוגמא מצוינת לחיסכון כזה, ניכרת בהקשר למס רכישה, שבקניית נדל"ן אמריקאי, למעשה אינו מהווה פקטור.
מס רכישה – קווים לדמותו
בחוק מיסוי מקרקעין בישראל נקבע כי רכישת זכויות בנכסי מקרקעין ובכללם דירת מגורים, בית פרטי, מגרש או מבנה מסחרי לסוגיו – מחייבת את הקונה בתשלום מס רכישה המהווה אחוז מסוים משוויו של הנכס.
במקרים מסוימים מדובר במס בשיעורים מדורגים, הנגבה בנוסף לעלות הנכס עצמו. מס רכישה הוא בעצם אחוז מסוים מההוצאות בעסקת הרכישה, כאשר גובהו מהווה נגזרת של סוג הנכס ושוויו. מדרגות מס הרכישה בישראל, מעודכנות מדי שנה על ידי משרד האוצר על פי המדד.
השוני בין מדרגות מס רכישה בישראל וארצות הברית
השוני המהותי ביותר הקיים בין מיסי המקרקעין הנגבים בישראל לבין אלו המשולמים בארה"ב הוא שלמעשה בארה"ב לא נגבה מס רכישה על רכישת נדל"ן. הנוהג בארצות הברית הוא לשלם מיסים על רווחים. בהתאם לכך, קיים מיסוי על מכירת נכסי נדל"ן כמו גם על הכנסות מדמי שכירות בנכסים מניבים. אולם רכישת הנכס כשלעצמה, אינה ממוסה. פטור זה ממס רכישה בארה"ב הוא שיקול משמעותי מאוד עבור משקיעי נדל"ן ישראלים.
לאור העובדה שבארץ מס הרכישה רק עולה ועולה עם כל נכס נוסף שרוכשים, הפער בהוצאות עסקת הרכישה בישראל לעומת ארה"ב יכול להגיע לסכומים משמעותיים מאוד. זאת בנוסף לחוק ריבוי דירות, המאיים להטיל מיסוי מיוחד על בעלי דירה שלישית ויותר בישראל, בנוסף למס הרכישה המשולם בלאו הכי.
אף שהצעת החוק טרם אושרה, הפוטנציאל החקיקתי הזה מהווה שיקול שבגינו משקיעים ישראלים מעדיפים שלא לקחת סיכון עם רכישת נדל"ן להשקעה בישראל. בנוסף לאמור לעיל, חשוב להכיר שעל נדל"ן למגורים בארצות הברית חלות תקנות פחת שמשמעותן היא שמהמס החל על רווחים מהנכס מקוזזים 3.63% בשנה בגין הוצאות פחת, לאורך 27.5 שנים.
זאת כאשר עבור נדל"ן מסחרי בארה"ב שאיננו מיועד למגורים, ניתן לקזז הוצאות פחת בשווי של 2.56% לשנה, במשך 39 שנים. משמעות הדבר בפועל הינה שמאחר והפחת יחסית גבוה, הוא נוגס בשיעור הרווח החייב בדיווח לרשות המיסים האמריקאית, כך שחבות המס על הנכס בארצות הברית בשנים הראשונות, היא נמוכה במיוחד.
למרות היעדר מס רכישה בארצות הברית – עדיין קיימת חבות מס על נדל"ן מניב
עצם העובדה שבארצות הברית לא נגבה מס רכישה ברכישת נכסי נדל"ן, אינה אומרת שהשקעות נדל"ן בארה"ב אינן מצריכות תכנון מס קפדני. בארצות הברית קיים מיסוי על הרווחים מהנכס המניב שיכול להשפיע מאוד על כדאיות העסקה בכללותה, ואף להפוך אותה לבלתי משתלמת עבור המשקיע.
מעגלי המיסוי על נדל"ן מניב בארה"ב
להלן שלושת מנגנוני המיסוי בארה"ב שחשוב שכל משקיע בנדל"ן יכיר:
- מיסוי פדרלי (Federal Income Tax) – זוהי למעשה המקבילה האמריקנית למס הכנסה. כל רווח המיוצר בגבולות ארה"ב חייב בדיווח לרשות המיסים האמריקנית (ה- IRS) ומיסוי ברמה הפדרלית, גם במקרה של משקיע זר. שומת המס היא דינאמית ותלויה בנתונים האישיים של כל נישום ובנתוני הנכס. לכן כדאי לבצע תכנון מס עם מומחים למיסוי אמריקאי.
- מיסוי מדינתי (State Tax) – בנוסף לתשלום המס הפדרלי על רווחי הנדל"ן, יש צורך בתשלום מס מדינתי למדינה בארה"ב שבה הנכס ממוקם. מאחר ולכל מדינה בארצות הברית ישנם חוקי מס משלה ומדרגות מס שונות, לא בכל מקום שווה להשקיע בנדל"ן.
בעוד שחלק ממדינות ארה"ב לא גובות מס מדינתי כלל בגין רווחי הנדל"ן, במדינות אחרות בארה"ב שיעור המס יכול להיות גבוה למדי. לכן זהו פקטור שיש לקחת בחשבון כאשר שוקלים להשקיע בנדל"ן אמריקאי מניב. - מיסוי עירוני (City Tax) – המס העירוני בארצות הברית הוא המקבילה (פלוס מינוס) לארנונה בישראל. גם כאן קיים שוני בין הערים השונות ובחלק מהמקרים גם הבדלי מיסוי בין האזורים השונים באותה העיר. אולם ככלל, לרוב המיסים העירוניים לא גבוהים במיוחד, אם כי בחישוב כולל כן חשוב להביאם בחשבון.
זכרו: חוקי המס של ארה"ב חלים גם על ישראלים
מאחר וארצות הברית גובה גם ממשקיעים זרים מס פדרלי, מדינתי ועירוני על נדל"ן מניב, חשוב להקפיד על תשלום המיסים במועדם. זאת משום אי הגשה של דוחות המס השנתיים כנדרש, עשויה להוביל לניכוי מס במקור בשיעור של 30% מהכנסותיכם ברוטו. בנוסף, גם במידה והנכס שלכם ימכר במחיר הפסד, בתרחיש בו נמנעתם מדיווח לרשויות המיסים בארה"ב אתם עלולים לגלות שבוצע ניכוי מס בשיעור של 10% במעמד מכירת הנכס.
זאת ועוד, מי שמתכנן לעשות אקזיט ולבצע העברה של הכספים לחשבון הבנק שלו בארץ, יידרש לתשלום של מס רווח הון בשיעור של 15% ל- IRS. זאת בנוסף לתשלום למס הכנסה הישראלי. חשוב לזכור שבישראל מוחל מס רווח הון של 25% על רווחים מהשקעות. אולם הודות לקיומה של אמנת מס בין ארה"ב לישראל, מס הכנסה הישראלי גובה רק 10% מהמשקיע הישראלי המשלימים את ה- 15% ששולמו לרשות המיסים האמריקאית.
בשורה התחתונה
משקיעים ישראלים יכולים לחסוך סכומי כסף משמעותיים מאוד, על ידי השקעה בנכסים מניבים בארצות הברית. יחד עם זאת, מהלך כזה מצריך היערכות מוקדמת בהיבטי מיסוי וביצוע של תכנון מס זהיר. מכאן שמוטב את השקעות הנדל"ן הראשונות בארה"ב לבצע בליווי של חברה המתמחה בייעוץ מס אמריקאי, כדוגמת Mas America.
