במאמר שכאן נעמוד על סוגי ההתאגדויות להחזקת נדל"ן העומדות בפני משקיעים, תוך התייחסות למספר פרמטרים חשובים המבטאים את ההבדלים בניהם. תכנון מס קפדני ומקצועי ייתן דעתו להבדלים אלו, ויתעדף שימוש באפשרות אשר בהתאם לנסיבות הספציפיות של המשקיע, תמזער את נטל המס.
כך שאם החלטת שהגיע הזמן להשקיע בנדל"ן בארצות הברית, ואפילו בחרת כבר נכס וכל מה שנשאר הוא רק לבצע את העסקה? עצור! ההחלטה הכי חשובה שאתה צריך לקבל עשויה להיות ההחלטה שתשקיע בה הכי פחות מחשבה – ההחלטה על אופן החזקת הנדל"ן. זה נראה אולי פרק ביורוקרטי ושולי, אולי בכלל חברת השיווק בה אתם נעזרים מקבלת עבורכם את ההחלטה.
אלא שההפך הוא הנכון, וזלזול בפרט זה יכול לעלות לכם הרבה כסף. אופן ההחזקה יקבע את נטלי המס שיושתו עליכם, וישפיע באופן ישיר על הכנסותיכם (או לחלופין על הפסדיכם).
החזקת נדל"ן על ידי יחיד
אופן ההשקעה
ישירה. היחיד מחזיק בנכס באופן ישיר, פרטי ועצמאי.
אחריות המשקיע
מלאה. אחריותו של המשקיע אינה מוגבלת לסכום השקעתו, וכל נכסיו והונו חשופים לתביעות מצד נושים.
המיסוי הפדראלי
שיעור מס הכנסה שולי החל על היחיד בהתאם למדרגת הכנסתו .
מיסוי הכנסות שוטפות
הכנסות דמי שכירות בידי משקיעים זרים מסווגת על פי רוב כהכנסות FDAP (ראשי תיבות של Fix, Determinable Annual or Periodical). על הכנסות אלו חל מס בשיעור אחיד של 30% מההכנסה, ללא אפשרות לניכוי הוצאות.
סיווג ההכנסות כהכנסות ECI (או במילים אחרות: Effectively connected with the conduct of a trade or business), קרי – הכנסות מעסק, יאפשר מזעור שיעור המס לשיעור המס השולי החל על יחידים על פי הכנסתם (שיעור של בין 10-37%), וכן יאפשר ניכוי ההוצאות מההכנסה.
מיסוי רווחי הון
על ההכנסה ממכירת נכס שהוחזק מתחת לשנה על ידי אותו המשקיע, יחול מס בשיעור המס השולי בהתאם לדרגת הכנסתו של המשקיע. על ההכנסה ממכירת נכס שהוחזק מעל לשנה יחול שיעור מס מופחת: על הרווח בגין מרכיב הפחת יחול מס בשיעור של 25%, ואילו על יתר הרווח יחול מס בשיעור של 15% בלבד.
מס עיזבון
המס החל על שווי נכסיו של הנפטר בעת העברתם ליורשיו. ככל שהמשקיע אינו אזרח אמריקאי, יחול על כל שווי נכסיו שמעל 60,000 דולרים מס בשיעור 35%. ככל שהמשקיע הינו אזרח אמריקאי, יחול על כל שווי נכסיו שמעל 11.2 מיליון דולרים מס עיזבון בשיעור האמור.
מס סניף
לא יחול.
החזקת נדל"ן באמצעות תאגיד מקומי (C-CORP)
אופן ההשקעה
השקעה עקיפה באמצעות תאגיד מקומי קיים או כזה שהוקם לצורך ההשקעה. ישנם מספר סוגי תאגידים מקומיים אך הנפוץ מבניהם הינו C-Corporation. מדובר בישות משפטית נפרדת מבעליה.
אחריות המשקיע
מוגבלת לסכום השקעתו בלבד, יתר הונו ונכסיו אינם חשופים לתביעות נושים.
המיסוי הפדראלי
שיעור מס חברות בגין הכנסות, ובהמשך מיסוי חלוקת דיבידנדים.
מיסוי הכנסות שוטפות
הכנסות מדמי שכירות ימוסו בשיעור מס חברות העומד על 21%, וניתן לנכות מהן הוצאות.
מיסוי רווחי הון
הכנסות ממכירת הנכס ימוסו בשיעור מס חברות, 21%, וניתן לנכות מהן הוצאות.
מס עיזבון
הדין האמריקאי רואה את מקום מושבן של מניות החברה בארצות הברית, ומשכך הכנסותיה חשופות לתחולת מס עיזבון.
מס סניף
לא יחול.
החזקת נדל"ן באמצעות חברה בעירבון מוגבל ( L.L.C)
אופן ההשקעה
עקיפה באמצעות חברה בעירבון מוגבל – Limited Liability Company. גם כאן מדובר ביישות משפטית נפרדת מהמשקיע, אלא שהייחוד של חברה בעירבון מוגבל לעומת תאגיד מקומי אחר, הינו שמדובר ביישות שקופה לצרכי מס. משמעות הדבר היא שעל אף שהחברה מדווחת על הכנסותיה, למעשה חבות המס חלה על השותפים המרכיבים אותה באופן יחסי לחלקם בחברה.
אחריות המשקיע
מוגבלת לסכום השקעה בלבד, יתר הונו ונכסיו של המשקיע אינם חשופים.
המיסוי הפדראלי
כאמור, חבות המס היא של כל אחד מהשותפים בחברה ביחס לחלקו. משכך, המס החל על כל אחד מהם הינו שיעור המס השולי החל על יחידים בהתאם למדרגת הכנסתם.
מיסוי הכנסות שוטפות
כאמור לעיל, ברירת המחדל היא התייחסות לדמי שכירות כהכנסות FDAP, והטלת מס בשיעור 30%. סיווג ההכנסות כהכנסות מעסק – ECI, יאפשר מיסוי הכנסות אלו בשיעור המס השולי החל על כל אחד מהמשותפים לפי מדרגת הכנסתו. בנוסף, קיימת הטבה של ניכוי מס בשיעור 20% מההכנסות השנתיות המשותפות של שותפיה, במידה ואלו אינן עולות על 315,000 דולר.
במידה וההכנסות עולות על סכום זה תזכה להטבה הנמוכה מבין השתיים: 1. ניכוי מס בשיעור 50% משכר העבודה הכללי של עובדי החברה. 2.ניכוי מס בשיעור 25% מהשכר ששולם +2.5% מהבסיס לצורך מיסוי אמריקאי.
מיסוי רווחי הון
ההכנסה ממכירת נכס שהוחזק למשך פחות משנה תהיה בשיעור המס השולי החל על כל אחד מהשותפים. לו הנכס הוחזק מעל לשנה יחול שיעור מופחת: רווח בגין מרכיב הפחת ימוסה בשיעור של 25%, ואילו על יתר הרווח ימוסה בשיעור של 15%.
מס עיזבון
יחול לפי הכללים המתוארים לעיל.
מס סניף
לא יחול.
החזקת נדל"ן באמצעות חברה זרה
אופן ההשקעה
עקיפה באמצעות חברה זרה. יישות משפטית נפרדת מהמשקיע.
אחריות המשקיע
מוגבלת לסכום השקעתו.
המיסוי הפדראלי
מס חברות.
מיסוי הכנסות שוטפות
ברירת המחדל הינה מיסוי אחיד בשיעור 30%. ואולם הגדרת ההכנסות כהכנסות מעסק, ECI, תאפשר החלת מס חברות בשיעור 21%.
מיסוי רווחי הון
רווחי ההון ימוסו בהתאם לשיעור מס חברות- 21%.
מס עיזבון
הדין האמריקאי מזהה את מיקומן של מניות החברה מחוץ לגבולות ארצות הברית, ולכן לא חל עליהן מס עיזבון .
מס סניף
חל. מס סניף הינו מס נוסף (מלבד מס חברות) המוטל על רווחי חברות זרות מפעילותן בארצות הברית, זאת בבואן להעביר את הכספים מחוץ לגבולות המדינה. שיעור המס הינו 30%, אך במסגרת אמנת המס בין ישראל לארצות הברית השיעור הופחת ל 12.5%.
החזקת נדל"ן באמצעות שרשרת החזקה (חברה המחזיקה בחברה בעירבון מוגבל)
אופן ההשקעה
עקיפה. המשקיע פועל באמצעות חברה מקומית או זרה (חברת "האם"), הרוכשת חברת L.L.C (חברת "הבת"), המחזיקה בנכס. כיוון שחברת ה- L.L.C הינה שקופה לצרכי מס, הרי שהמס יושת על חברת האם.
אחריות המשקיע
מוגבלת לסכום השקעתו בלבד.
המיסוי הפדראלי
מס חברות.
מיסוי הכנסות שוטפות
דמי השכירות ימוסו באמצעות מס אחיד בשיעור 30%, אלא אם כן ההכנסה תסווג כהכנסה מעסק, אי אז תמוסה בהתאם למס חברות- 21%.
מיסוי רווחי הון
הכנסות ממכירת הנכס ימוסו בשיעור מס חברות, 21%.
מס עיזבון
לא יחול ככל שהחברה האם הינה חברה זרה. יחול ככל שהחברה האם הינה חברה מקומית.
מס סניף
יחול כמתואר לעיל ככל שהחברה האם הינה חברה זרה.
מילות סיכום
האפשרויות להחזקת הנדל"ן מגוונות והיתרונות והחסרונות לצידם, הינם רבים בהתאם. בהינתן הידע והמקצועיות המתאימים, ניתן לבצע תכנון מס מיטבי ומותאם למשקיע אשר יבטיח הנאה מנטל מס מינימאלי ורווח מקסימאלי. הצוות של MasAmerica בקיא ברזי המקצוע ואסטרטגיות תכנון המס השונות, וישמח לסייע לכם בכל שאלה.
