מכירת דירה בארצות הברית, מחייבת תשלום מס על מכירת דירה בארה"ב. במסגרת זו משולם מס רווחי הון בגין עליית ערך הנכס. כמובן, ישנן דרכים להימנע מהתשלום או להפחיתו. לשם כך, מומלץ להיוועץ ברואה חשבון אמריקאי. בכל מקרה, חשוב שתבינו גם אתם מהן דרישות החוק בהקשר למיסוי נדל"ן בארה"ב, ולשם כך הכין עבורכם צוות מסאמריקה את המדריך הבא.
מהו מס על מכירת דירה בארה"ב וכיצד הוא מחושב?
מס על מכירת דירה בארצות הברית חייב להיות מדווח ל- IRS שהוא רשות המיסים האמריקאית. רשות המיסים רואה בדירה נכס הוני החייב במס, בדומה לרכב או לכל רווח אחר שמיוצר בתחומי ארה"ב. הרווח או ההפסד של הנישום לצורכי מס נקבעים על ידי הפחתת סכום ההשקעה הכוללת שלו בנכס במועד המכירה, מסך מחיר המכירה שהתקבל (כמובן, לאחר שנלקחו בחשבון הוצאות המכירה, כגון עמלות מקרקעין).
מה גובה המס על מכירת דירה בארה"ב?
חישוב מס על מכירת דירות בארה"ב יכול להיות מורכב ומסובך יותר מכפי שהוא נראה בתחילה. שיעור המס תלוי בגורמים רבים כולל מדרגת המס בה הנישום נמצא, המצב המשפחתי, משך הזמן שהבית נמצא בבעלותו והאם מדובר בנכס להשקעה או מקום המגורים העיקרי שלו.
מי שמוכר בית או נכס תוך פחות משנה מיום הקנייה, יידרש לשלם מס הדומה לשיעור המס הנגבה מהכנסה רגילה, כך שהוא יכול להגיע גם עד 37%. מנגד, נכס למגורים שנמצא בבעלות של נישום במשך יותר משנה, יהיה חייב בתשלום מס בשיעור של 15% עד 20% , בהתאם למדרגת המס של הנישום.
חשוב לציין בהקשר זה, שהמס מוערך רק על הרווח עצמו. לדוגמא, אם רכשתם בית לפני חמש שנים תמורת $150,000 ומכרתם אותו תמורת $225,000, הרווח שלכם יהיה $75,000. קחו בחשבון כי דוגמא זו הינה פשטנית יחסית ומיועדת רק להדגמת הנושא, מכיוון שישנם גם ניכויים שיש לחשב כמו שיפוצים ועלויות נלוות לסגירת המכירה. עם זאת, על פי דוגמא זו תידרשו לשלם מס על פי מדרגת ההכנסה שאתם נמצאים בה.
כדי לחשב באופן מדויק את המיסים שתידרשו לשלם, כדאי להתייעץ עם רואי חשבון אמריקאיים הבקיאים בנושא זה ויוכלו לחשב ולברר האם מגיעה לכם הטבת מיסוי מסוג כלשהו. הטבה שכזו תגיע לכם אם הנכס שאתם מוכרים הוא דירת מגורים ראשונה ואם אתם עומד בתנאי זכאות מסוימים.
חישוב ההשקעה בנכס כדרך להעריך את שיעור המס על מכירת הדירה בארה"ב
כדי לחשב מס על מכירת דירה בארה"ב יש לחשב את ההשקעה בנכס המדובר (הנקראת "בסיס מתואם"). בכל שנה, יש להפחית את סכום הפחת המותר עבור הנכס. חישוב זה נכון גם אם לא תבעתם פחת כלשהו בדוח המס שהגשתם. אם תחזיקו בנכס למשך תקופה של 27.5 שנים, הרי שהבסיס יקטן לאפס ולמעשה לא ישאר מה להוריד בפחת.
אפשר לחשב בעלות ההשקעה כל החזר הקשור בכך, למשל את סכום הביטוח או כל תשלום אחר שאתם מקבלים כתוצאה מאובדן, פגיעה או גניבה, כמו גם כל אובדן או פגיעה אשר שולמו בהשתתפות עצמית שאינם מכוסים במסגרת הביטוח.
ייעוץ וחישוב הפחת מול רואה חשבון אמריקאי בישראל הינו חשוב ומשמעותי מכיוון שחישוב ההשקעה יצטצמם אם תשגו בטעות בחישוב המדויק של סכום הפחת בדוח המס. לצורך העניין, אם תבעתם פחת קטן מדי או גדול מדי, יהיה עליכם לבצע את התחשיב מחדש ולהפחית זאת מהחישוב הכללי במקרה של פחת קטן מדי או להוסיף זאת במקרה של פחת גדול מדי, אשר למעשה הוריד את חבות המס שלכם מדי שנה.
הדרכים להפחתת חבות המס על מכירת דירה בארה"ב
מס רווחי הון יכול להשפיע מאוד על תזרים המזומנים ועל שורת הרווח של כל משק בית. ישנן דרכים להפחית את שומת המס, או להימנע לחלוטין מתשלום של מס רווחי הון על מכירת דירה, בהתאם לסוג הנכס ולסטטוס המשפחתי.
להלן מספר תרחישים שבהם ניתן להימנע מתשלום מס על מכירת דירה בארה"ב:
- הימנעות מתשלום מס על מכירת דירה בארה"ב על מקום המגורים הראשי של הנישום: ניתן למכור את דירת המגורים הראשית שלכם כדרך להימנע מתשלום מס רווחי הון על 250,000 $ הראשונים, אם הסטטוס המשפחתי שלכם הוא רווק/ה, ועד 500,000 $ אם אתם נשואים ומגישים את בקשת הפטור במשותף. בקשה זו לפטור יכולה להיות מאושרת רק מדי שנתיים. עם זאת, כדי לקבל פטור זה תידרשו להוכיח שזוהי הדירה הראשית שבה גרתם במשך רוב הזמן במשך שנתיים לפחות, והייתם בעליה במשך לפחות שנתיים.יועץ מס אמריקאי יוכל לייעץ לכם בדבר הפרשנויות האפשריות לחוק זה כך שתוכלו למשל, לרכוש את הדירה, לגור בה במשך 12 חודשים, להשכירה למספר שנים ואז לעבור לגור בה כדי להגדיר אותה כנכס למגורים ראשוניים לעוד 12 חודשים. כל עוד גרתם בבית או בדירה שנתיים בסך הכל בתקופת הבעלות, תוכלם לזכות בפטור ממס רווח הון.
- הימנעות ממס רווחי הון על השכרה או נכס נוסף – אם בבעלותכם נכס נוסף שאתם מתכננים למכור, תצטרכו לתכנן זאת מראש כדי להוריד את חבות המס שלכם. ישנן שלוש דרכים להימנע משומת המס בהקשר זה: מגורים ראשוניים בנכס להשכרה, חילופי נכסים (כאשר אתם מוכרים את הנכס להשקעה ומשתמשים בתמורה לרכישת נכס אחר דומה), או מגורים באזור "הזדמנויות" אשר הינם אזורים ברחבי הארץ שזוהו כנחשלים מבחינה כלכלית.
חוק מיסוי השקעות זרות בנדל"ן FIRPTA
כחלק מכללי המס המורכבים של ארה"ב הנוגעים לעסקאות נדל"ן בארה"ב, לרבות מס על מכירת דירה בארה"ב, ישנה גם חובת דיווח על השקעות זרות במקרקעין (FIRPTA). רכישת נדל"ן בארה"ב על ידי אזרחים זרים היא מקור מרכזי להשקעה בארה"ב ולכן היא נתונה תחת חוקי מיסוי השקעות נדל"ן בארה"ב. למעשה חוק מיסוי השקעות זרות בנדל"ן FIRPTA נחקק כדי להבטיח שמשקיעים זרים ישלמו מס הכנסה פדרלי כחלק מתוכנית מס על מכירת דירה בארה"ב.
מס שנגבה במסגרת FIRPTA נגבה תחילה באמצעות ניכוי במקור, והחובה לניכוי מוטלת על הרוכש, ולא על המוכר של הנכס. אולם אם ישנו פטור כלשהו, הרוכש נדרש לעכב 15% ממחיר הרכישה הכולל אם מוכר הנכס הוא אדם זר.
קבלת פטור ממס על מכירת דירות בארה"ב על בסיס חוק FIRPTA
שלושת הפטורים הנפוצים ביותר של FIRPTA הם כאשר:
- המוכר הוא משלם מס בארה"ב (אזרח ארה"ב בעל גרין קארד).
- 15% ניכוי מס במקור הינם סכום הגבוה מחבות המס המקסימלית. במקרה זה יוכל המוכר להגיש בקשה לאישור ניכוי במקור להפחתת הניכוי לגובה המס המרבי.
- מחיר הרכישה של הנכס אינו עולה על 300,000$ והרוכש מתכוון להתגורר בנכס לפחות מחצית מהזמן במשך 24 החודשים הראשונים שלאחר סגירת העיסקה.
לסיכום
מס על מכירת דירה בארה"ב עלול להיות משמעותי ביותר לשורת הרווח של משקי בית רבים מכיוון שהמיסים עלולים להגיע לסכומים נכבדים. למרבה המזל, חוק ההקלה על משלמי המסים בארה"ב משנת 1997 מספק הקלות מסוימות לבעלי בתים העומדים בקריטריונים מסוימים של מס הכנסה.
עבור מגישי מס בודדים, ניתן לתת פטור עד $250,000 מרווחי ההון, ולמגישי מס נשואים המגישים במשותף, ניתן לתת פטור עד $500,000 מרווח ההון. כדי לחשב את הסכום המדויק של מס על מכירת דירה בארה"ב יש להתייעץ עם יועצי מס אמריקאיים.
ישנם חריגים למצבים השונים, כמו גירושין למשל, כך שהחוקים ניתנים לפרשנויות שונות במרווח החוקי האפשרי. הבנת הכללים השונים של מס על מכירת דירה בארה"ב תעזור לכם להתכונן טוב יותר למכירת הנכס שלכם.
