השקעות נדל"ן בארצות הברית הפכו ללהיט השקעות בקרב ישראלים רבים. עם ההצלחה, עולות הספקות והשאלות – האם כדאי? האם משתלם? אף אחד לא עובד עלינו? זאת ועוד במאמר שלפניכם.
השקעות נדל"ן בארצות הברית – האם כדאי?
על רקע משבר הסאב- פריים בשנת 2008 מחירי הנדל"ן בארצות הברית ירדו פלאים. בכדי למנוע קריסה טוטאלית של המשק, החלו הבנקים בארצות הברית במימוש משכנתאות ומכרו נכסי נדל"ן, בעיקר דירות, במחירים מצחיקים. ירידת מחירי הדירות בארצות הברית לצד המחירים המאמרים בישראל, סימנו את ארצות הברית כהזדמנות מבטיחה למשקיעים. וכך, כבר אז משקיעים בעלי מעוף זיהו את ההזדמנות הכלכלית והחלו ברכישת נדל"ן והשבחתו, הכל מתוך אמונה כי מחירי הנדל"ן ישובו לקדמותם ואף יאמירו.
ואכן, מאז המשבר מחירי הדירות עלו ומשקיעים רבים זכו לתשואות אדירות בגין השקעתם. אלא, שלא בכל אזורי ארצות הברית חזרו הנכסים למחיריהם המקוריים ולאור משבר הקורונה הנוכחי יש לצפות כי המחירים ירדו בשנית. משכך, הופך שוק הנדל"ן האמריקאי בשנית לאבן שואבת עבור משקיעים.
לא רק מחירי הנדל"ן הנמוכים הופכים את ההשקעה בארצות הברית לכדאיים. לרשימת היתרונות של ההשקעה בנדל"ן בארצות הברית אפשר להוסיף את העובדה שמדובר במדינה דוברת אנגלית אשר הליכי הרכישה והניהול של הנדל"ן נוחים, פשוטים ואמינים יחסית, בין היתר, הודות לחברות תיווך המתמחות בתחום. כך, גם המשקיע הלא מיומן, יכול להיעזר בכלים הרבים הזמינים למשקיע מתחיל בכדי לבדוק את כדאיות ההשקעה, השוק הרלוונטי וכדומה.
יתרון חשוב נוסף להשקעה בארצות הברית הינו יציבותו של המשטר. המשטר בארצות הברית הינו יציב ואיתן, בניגוד למדינות אחרות בהן מחירי הנדל"ן נמוכים לא קיימת סכנה לנפילת משטר אשר תסכן את ההשקעה. זאת ועוד, הלך הרוח הקפיטליסטי של המשטר מתאפיין ככלל באהדה למשקיעים, מקומיים וזרים כאחד. כך למשל, ההשקעה אינה חשופה למס רכישה בכדי לעודד השקעות.
אם כן, ההבטחה לתשואה מרשימה יחד עם העובדה שמדובר במדינה מערבית, דוברת אנגלית ולא פחות מ"ארץ ההזדמנויות הבלתי מוגבלות", הפכו את השקעת הנדל"ן בארצות הברית לאטרקטיבית במיוחד עבור ישראלים רבים. ובכל זאת, ממה צריך להיזהר?
השקעות נדל"ן בארצות הברית – ממה להיזהר?
נשמע יותר מידי טוב מכדי להיות אמיתי? ככל השקעה גם כאן יש צורך בשתי רגליים יציבות על הקרקע. על אף התשואות הגבוהות והעתיד הכלכלי הורוד לכאורה, ישנם כמה כללי אצבע שיש להקפיד עליהם בכדי להפוך השקעה בנדל"ן להזדמנות כלכלית ומניבה.
שקיפות הנתונים
החשש המרכזי בעת רכישת נדל"ן מעבר לים הינו סוגיית האמינות – כיצד נדע שמדובר בהשקעה אמיתית ולא בניסיון עוקץ? אכן, זהו חשש ממשי שכן לאור המרחק הרב אין לנו יכולת לעשות את הבחינה הבסיסית ביותר והיא – לבדוק את הנכס.
הדרך הטובה ביותר להתמודד עם עניין זה הינה שימת לב לשקיפות הנתונים – שקיפות מלאה בנוגע לנכס, מאפייניו, מיקומו, בעליו הנוכחיים, מצבו הפיסי, הצדדים המעורבים בעסקה (מוכר ומתווכים), ולא פחות חשוב – החוזה.
בדקו את כל הפרטים שנמסרים לכם בנוגע לנכס ואמתו אותם באמצעות שימוש במאגרי הנתונים הרבים המתייחסים לנדל"ן אמריקאי. זאת ועוד, בקשו לראות את החוזה כבר בהתחלה ולפני כל התחייבות. בדקו את החוזה והתייעצו עם אנשי מקצוע.
אין טוב ממראה עיניים, ולכן נמליץ על שימוש בשירותיו של שמאי מטעמכם – זה יבחן את הנכס מקרוב, יעמוד על מאפייניו, איכותו ובעיקר הערכת שוויו.
זכרו, נורה אדומה בהחלט הינה סירוב למתן כלל הנתונים הנ"ל.
מיקום, מיקום מיקום!
חשיבות עליונה בהצלחתה של השקעה נודעת למיקומה. הדברים נכונים ביתר שאת ככל שמדובר בנדל"ן בארצות הברית – שם המרחק בין הצלחה כבירה לכישלון טוטאלי יכול להיות מספר מטרים בודדים.
כמי שאינם מכירים מקרוב את מאפייני האזורים, השכונות והרחובות משקיעים ישראלים חשופים לטעויות קריטיות בנוגע למיקום. מיקום לא מוצלח של ההשקעה ישפיע רק על עלותו אלא גם על היכולת להשכיר או למכור אותו בהמשך – נכס יכול להידמות כאטרקטיבי יותר בשל מחיר נמוך אך למעשה להיות בעייתי מבחינת מיקום בשל ביקוש נמוך, שכונה לא טובה וכדומה.
חשוב מאוד לבדוק את שווי הנכסים ברחוב הספציפי ולא רק בתוך השכונה, ובדומה לבדוק את הביקוש לשכירות ברחוב הספציפי.
זאת ועוד, מיקום הנכס ישפיע על מיהות השוכרים ולכן גם על ניהול הסיכונים. אזורים חלשים – הן מבחינת ביקוש והן מבחינת המצב הסוציו אקונומי של האוכלוסייה – יקשו על הניהול מרחוק של הנכס ויפגעו ברווחים.
הקפידו לבדוק את כלל הנתונים הנוגעים למיקום.
משטר מיסוי
מיקום הנכס חשוב בהיבט נוסף אחד והוא ההיבט הרגולטורי, במיוחד זה המיסויי. בכל אחת ממדינות ארצות הברית מוטלת על משקיעים ומשכירי דירות רגולציה שונה. המדובר הוא גם ברגולציה המסדירה את מערכת היחסים בין המשכיר לשוכר וגם רגולציה המסדירה את משטר המיסים אשר יוטל על המשקיע בכובעו כמשכיר.
בעוד שחלק מהמדינות ינקטו בגישה פרו- משקיעים, במדינות אחרות המדיניות תהיה דווקא פרו-שוכרים. בדומה, המיסוי המדינתי והעירוני יהיה שונה – חלק מהמדינות מעניקות פטורים למשקיעים ובחלק אחר קיים נטל מס כבד.
הרגולציה המוטלת על הנכס כמו גם נטל המס על המשקיע הינם קריטיים מבחינת הצלחתה של השקעה. בשל ריבוי ההוראות ומורכבותן, נמליץ כי לפני כל השקעה תתייעצו עם יועץ מס מומחה אשר יסייע בתכנון מס קפדני של ההשקעה.
לסיכום
השקעה בנדל"ן אמריקאי יכולה להיות הצלחה כבירה או כישלון מפואר. הקפדה על בירור מלוא הפרטים הרלוונטיים ותכנון אסטרטגי מבחינת מיקום והיבטי מס – יעשו את חצי הדרך לכיוון ההצלחה.
הצוות המיומן של MasAmerica מנוסה בתחום השקעות הנדל"ן על היבטיו המיסויים, וישמח לעמוד לרשותכם.
