היבטי מס בהשכרת דירות למגורים בארץ ובחו"ל

חוסר היציבות בשוק המניות מביא אתכם לחשוב על אפיק השקעה בטוח ויציב יותר? כמו רבים אחרים אתם לוודאי חושבים – מה יציב יותר מהשקעות נדל"ן? אכן, השקעות בנדל"ן בארץ ובחו"ל הן עניין שבשגרה. אלא שכעת, עם ירידת מחירי הדירות שלוודאי תתרחש בעקבות משבר הקורונה, יהפוך שוק הנדל"ן לאפיק השקעה לאטרקטיבי יותר – השקעה מינימאלית עם צפי גבוה להשאת רווחים. אז אם גם אתם שוקלים השקעה בנדל"ן אמריקאי כדאי שתתנו דעתכם להיבטי המיסוי של העסקה – אלו קריטיים להבטחת כדאיות העסקה.

בכדי להעניק לכם מושג כללי לגבי השיקולים שיש לקחת בחשבון בעת השקעה ובעת מימושה באמצעות השכרה, הכנו עבורכם את המדריך שכאן. כמובן, שזוהי רק סקירה כללית, ואנו ממליצים בחום להתייעץ עם בעל מקצוע ולערוך תכנון מס קפדני בעבור כל השקעה.

השכרת דירות מגורים בארצות הברית – היבטי המיסוי האמריקאי

ראשית, נבהיר כי השקעה בנדל"ן אמריקאי חשופה למיסוי במספר רבדים עיקריים: הרובד הפדראלי, הרובד המדינתי והרובד המוניציפאלי. לשם פשטות הדיון נעסוק ברובד המרכזי – המיסוי ברובד הפדראלי, אך נדגיש כי לרובד זה עשויים להצטרף נטלי מס משתנים מתוקף השייכות המדינתית והמוניציפאלית של ההשקעה. כמו כן, ישנם מיסים נוספים שאינם כלולים בסקירה שכאן ואשר עשויים להיות רלוונטיים בהחלטה על כדאיות ההחלטה (כגון מס עיזבון ומס סינוף), וגם עליהם יש לתת את הדעת.

כאשר מדברים על רובד המיסוי הפדראלי, הרי שישנה משמעות לאופן ביצוע ההשקעה: השקעה ישירה, השקעה באמצעות תאגיד אמריקאי או השקעה באמצעות חברה זרה. על כל אחת מן היישות הנ"ל יחול משטר מיסוי שונה.

השקעה ישירה

השקעה שמבצע היחיד כאדם פרטי.

ככל שמדובר באזרח אמריקאי אשר מבצע את ההשקעה, הרי שבהינתן עמידה בספי ההכנסה הקבועים בחוק הוא יידרש לדווח על הכנסה זו, יחד עם הכנסותיו הכלל עולמיות, במסגרת דיווח מס ההכנסה השנתי (1040).  ההכנסה תמוסה בהתאם לשיעור המס השולי החל עליו – שיעור מדורג הנע בין 10-37%, ואשר תלוי ברמת הכנסתו.

ככל שמדובר באזרח זר, הרי שבהינתן עמידה בספי ההכנסה הקבועים בחוק היא יידרש לדווח על הכנסה זו, יחד עם יתר הכנסותיו שמקורן בארצות הברית, במסגרת דיווח מס ההכנסה השנתי (1040NR). הכנסה מדמי שכירות בידי משקיעים זרים, מסווגת על פי רוב כהכנסות FDAP (ראשי תיבות של Fix, Determinable Annual or Periodical), עליה חל מס בשיעור של 30% מההכנסה, מבלי שניתן לנכות מהסכום הוצאות.

לעיתים, במסגרת תכנון מס, ניתן באמצעות סיווג ההכנסה כהכנסה מעסק להפחית את שיעור המס לשיעורי המס השולי החלים על יחיד בהתאם לרמת הכנסתו, וכן לנכות מסכום זה הוצאות.

השקעה באמצעות תאגיד אמריקאי

זוהי צורת השקעה עקיפה, כאשר ישנן מספר צורות התאגדות אפשריות. נעסוק בעיקריות שבהן: שותפות (L.L.C) וחברה (C-CORP).

חברה הינה יישות משפטית נפרדת מבעליה אשר נהנים מאחריות מוגבלת לסכום השקעתם. גם חברה מחויבת בהגשת דיווח מס שנתי, ועל הכנסותיה- בין היתר משכירות, חל שיעור מס חברות העומד על 21%.

שותפות היא יישות משפטית מסוג חברה בעירבון מוגבל, אשר הייחוד שלה הינו בהיותה שקופה לצרכי מס. משמעות הדבר היא שהבעלים של השותפות הם שנושאים בחבות המס שלה, בהתאם למשטר המיסוי החל עליהם.

אם הבעלים הוא חברה – אזי בהתאם לשיעור מס חברות. אם הבעלים הוא אדם פרטי – אזי בהתאם לשיעור המס השולי החל עליו. יוער כי יתכנו הטבות מס הנוגעות ספציפית להכנסות מעסק, וזאת בהתאם להכנסות השותפים.

השקעה באמצעות חברה זרה

בדומה לחברה אמריקאית גם כאן מדובר ביישות משפטית נפרדת בעירבון מוגבל. החברה הזרה חייבת בדיווח מס הכנסה שנתי והכנסותיה, בין היתר משכירות, ימוסו אף הן בהתאם לשיעורי מס חברות.

השכרת דירות מגורים בארצות הברית – היבטי המיסוי הישראלי

עד כה סקרנו את היבטי המיסוי בארצות – היבטים אשר תלויים במיהות הגורם המשכיר את הנכס. ואולם השאלה חשובה לא פחות עבור המשקיעים הישראלים היא מה יהיה משטר מיסוי הכנסות אלו בארץ.

אזרח ישראלי המשקיע בארצות הברית חייב במס הן במדינה בה הופקה ההכנסה – ארצות הברית, והן בישראל. תחילה ישולם המס בארצות הברית, ולאחר מכן בישראל. בעת התשלום בישראל יהיה זכאי הנישום לקבל זיכוי בשל "מיסי חוץ". ואולם גם בישראל יש חשיבות לאופן בו בוצעה ההשקעה:

השקעה ישירה

הנישום רשאי לבחור בין שני מסלולי מיסוי:

שיעור מס שולי

מיסוי ההכנסות בשיעור המס השולי על פי הכנסתו של הנישום. במסלול זה יוכל הנישום לקזז הוצאות ולקבל זיכוי מס בגין מיסי החוץ.

שיעור מס קבוע

מיסוי ההכנסות בשיעור של 15%, ללא יכולת לקיזוז הוצאות או לקבלת זיכוי מס בעבור מיסי החוץ.

השקעה באמצעות חברה אמריקאית או ישראלית

על הכנסות התאגיד יחול מס חברות, וכן יחול מס דיבידנבד על בעלי המניות בעת חלוקת הרווחים.

השקעה באמצעות L.L.C

כאמור, בארצות הברית חברות   L.L.C  הינן שקופות לצרכי מס, והבעלים הם שנושאים כיחידים בחבות המס. אלא, שישראל אינה מכירה בהתאגדות הנ"ל, ומבחינת הדין המס שההתייחסות, גם מבחינת מס היא כאל חברה-  הטלת מס חברות על הכנסות החברה ומס דיבידבד על חלוקת רווחים.

שנים רבות שרר חוסר סימטריה ובהירות בתחום. בשנים האחרונות ניתנו מספר פסקי דין בעניין. ההלכה היוצאת מפסקי הדין הינה כי אופן המיסוי יהיה תלוי באופן שבו יבחר הנישום לסווג את החברה. ככל שהחברה תהיה "אטומה" לצרכי מס בישראל, אזי יוטל מס דיבידנד בלבד על חלוקת הרווחים, וזאת מבלי שניתן יהיה לקבל זיכוי מס חוץ.

ככל שהחברה תהיה "שקופה" לצרכי מס בישראל, הרי שהכנסותיה ימוסו על פי שיעורי מס חברות, אך יהיה ניתן לקזז הוצאות ולקבל זיכוי על המיסי החוץ. חלוקת הרווחים לא תמוסה.

כיוון שעדין קיים חוסר בהירות מסוים לגבי האופן בו ימוסו הכנסות L.L.C בישראל, נמליץ על ייעוץ מקצועי פרטני בנושא.

השכרת דירת מגורים בארץ – היבטי המיסוי

ככל שמדובר בהשכרת דירת מגורים בארץ, אזרחים ישראלים (בין אם בעלי אזרחות כפולה ובין אם לאו), יהיו חייבים במס בשיעור 10% על דמי שכירות העולים על 5,070 ש"ח. ככל שהשכירות נעשית באמצעות תאגיד, תחויב הכנסה זו בשיעור מס החברות העומד על 25%.

אלא, שככל שמדובר באזרחים בעלי אזרחות אמריקאית או לחלופין תאגידים אמריקאים, הרי שהם יחובו בנוסף בחובת דיווח בארצות הברית, שם ימוסו בהתאם להכנסותיהם או בהתאם לשיעורי מס חברות. בשל אמנת כפל המס, יוכלו לקבל זיכוי בעבור חלק מהסכומים, והכל על פי הקבוע באמנה.

מילות סיכום

עניינו הרואות כי היבטי המיסוי בכל הקשור להשקעות בינלאומיות, סבוכים ביותר. תכנון מס קפדני ומקצועי הינו תנאי הכרחי להבטחת כדאיות ההשקעה שלכם ולמזעור חבות המס. הצוות של MasAmerica בקיא בכל רזי הוראות המס האמריקאיות והישראליות כאחד, וישמח לעזור לכם להפוך את ההשקעה שלכם – להצלחה.