מיסוי השקעות נדל"ן בארה"ב: כל המידע שיהפוך את ההשקעה שלך להצלחה

השלכות משבר הסאב-פריים על מחירי הנדל"ן בארצות הברית, יחד עם מחירי הנדל"ן המאמרים בישראל, הפכו את המעצמה האמריקאית למוקד השקעות נדל"ן עבור ישראלים רבים. ואכן, הערכות בנק ישראל הן כי כ- 3 מיליארדי שקלים יושקעו בשנת 2020 ע"י ישראלים בארצות הברית.

גם אתם החלטתם להשקיע באפיקי נדל"ן בארצות הברית? חשוב כי כבר בעת בחינת ההשקעה תיתנו דעתכם לשיקולי מס ותגבשו תכנון מס מתאים לצרכיכם. כבכול השקעה היבטי המס ותכנון המס הינם קרדינלים להבטחת כדאיות ההשקעה: אלו עשויים להכריע את הכף בין הצלחה מסחררת של ההשקעה לבין כישלונה חרוץ.

הדברים נכונים שבעתיים להשקעת נדל"ן בארצות הברית. השקעת נדל"ן בארצות הברית חשופה לתחולה של כמה וכמה אפיקי מיסוי: מס פדראלי, מס מדינתי החל בהתאם למדינה בה הנכס נמצא, מס עירוני החל בהתאם לשייכות המוניציפאלית, מס עיזבון, מס סניף ומס הכנסה ישראלי. כמובן שמיסים נוספים עשויים לחול בהתאם לנסיבות הקונקרטיות של ההשקעה. למעשה, אי בקיאות בעשרות אלפי הוראות המיסוי האמריקאי – עשויים להכשיל ההשקעה שלכם.

במאמר שכאן, ומפאת קוצר היריעה, לא נתייחס למס מדינתי ועירוני (אף שגם על אלו עליכם לתת את הדעת), ונתמקד דווקא במס ההכנסה הפדראלי, מס העיזבון, מס הסניף ומס ההכנסה הישראלי. נתייחס למסלולי המיסוי השונים, תוך סקירת האלטרנטיבות השונות העומדות בפני המשקיע.

 

בחירת מבנה ההשקעה בנדל"ן

חשיבות יתרה נודעת לבחירה מושכלת של צורת ההתארגנות באמצעותה מבוצעת ההשקעה בנדל"ן. צורת ההתארגנות ומבנה ההחזקה בנכס יקבעו את נטל המס אשר יהיה כרוך בהשקעה – מיסוי שונה יחול על יחיד, חברה זרה או חברה מקומית. תכנון מס קפדני יבחן את השפעת הבדלים אלו על כדאיות ההשקעה, ויבכר את צורת ההשקעה אשר תניב רווחים אופטימאליים.

 

מבני ההחזקה האפשריים בעת רכישת נדל"ן

השקעה כאדם פרטי

רכישת נדל"ן באופן ישיר, הרוכש הינו אדם פרטי המחזיק בנכס בעצמו. משקיע שאינו מחזיק באזרחות אמריקאית יחויב בהגשת דיווח מס לרשויות המס באמצעות טופס 1040NR.

השקעה באופן זה אינה מצריכה תשלומי אגרות והגשת דוחות חברה מורכבים וחוסכת עלויות אלו המורידות את התשואה. כן, מדרגות המס שיחולו על השקעה זו הינן מדרגות המס הרלוונטיות לאנשים פרטיים – מדרגות הקובעות שיעורי מס נמוכים ביחס לשיעורי המס החלים על חברות.

מאידך, השקעה כאדם פרטי חושפת את הפרט לתחולתו של מס עיזבון וכמובן שאינה מעניקה את ההגנה המאפיינת חברות –  בניגוד לחברות, אחריותו של משקיע פרטי אינה מוגבלת לסכום ההשקעה בלבד, וכלל נכסיו חשופים לתביעות.

 

השקעה באמצעות חברה בע"מ L.L.C- Limited liability company

הקמת יישות משפטית מסוג חברה בעירבון מוגבל, וביצוע השקעות באמצעותה. זהו ייצור כלאיים משפטי המשלב אחריות מוגבלת המאפיינת חברה, יחד עם שקיפות מוחלטת מבחינת מיסוי.

חברת L.L.C אינה יישות משפטית ברת מיסוי. מההיבט המיסוי מדובר בחברה "שקופה", כך שחבות המס של החברה מיוחסת באופן ישיר לבעליה אשר ישלמו את המס הרלוונטי כיחידים או כחברות, לפי העניין.  כמובן שכאשר בחברה בעלים יחידי, הרי שההתייחסות אליה מבחינה מיסוית תהא כשל השקעה של אדם פרטי. יודגש כי מבחינה משפטית, ועל אף השקיפות המיסוית, החברה הינה יישות משפטית נפרדת, ומשכך מגבילה את אחריותם של השותפים לסכום השקעתם בלבד.

למרות היתרונות הברורים, קיימים גם חסרונות בבחירה בצורת התארגנות זו. ראשית, מס ההכנסה הישראלי אינו מקבל את השקיפות המדוברת באופן אוטומטי, וכתוצאה יתכן וישולם כפל מס ו/או לא ינתן זיכוי על תשלום המיסים בארצות הברית. שנית, הונה של חברת L.L.LC  חשוף אף הוא למס עיזבון.

 

השקעה באמצעות חברה אמריקאית C-CORP

השקעה עקיפה באמצעות חברה מקומית.

השקעה זו תמוסה על פי שיעורי מס החברות האמריקאי, וכיוון שמיקום המניות של הוא בארצות הברית תהיה חשופה לתחולתו של מס עיזבון אמריקאי. רפורמת המס של 2018 אומנם הפחיתה את שיעור המס החברות , אך עדין על פי רוב שיעור המס שיחול על אדם פרטי יהיה נמוך יותר. מן הצד השני, השקעה באמצעות חברה מקומית מאפשרת ניכוי הוצאות מחבות המס.

 

השקעה באמצעות חברה זרה

השקעה עקיפה בנדל"ן באמצעות חברה זרה (ישראלית או אחרת). גם השקעה זו חשופה למיסוי החל על חברות ואף למס סינוף בגין העברת הכספים למדינה זרה. היתרון המהותי הינו הגנה מפני מס עיזבון.

 

מיסוי אמריקאי על השקעות נדל"ן כתלות בצורת ההשקעה

יחיד: שיעור המס הפדראלי - שיעור המס השולי החל על יחיד, והכל לפי מדרגות המיסוי. מס עיזבון - חשוף. מס סינוף - אינו חשוף. הגבלת אחריות - אחריות אינה מוגבלת. L.L.C: שיעור המס הפדראלי - בשיעור המס השולי החל על יחיד, למעט מצב בו חברה היא המחזיקה בL.L.C, אי אז יוטל מס חברות. מס עיזבון - חשוף. מס סינוף - אינו חשוף. הגבלת אחריות - אחריות מוגבלת. C-CORP: שיעור המס הפדראלי - מס חברות. מס עיזבון - חשוף. מס סינוף - אינו חשוף. הגבלת אחריות - אחריות מוגבלת. חברה זרה: שיעור המס הפדראלי - מס חברות. מס עיזבון - אינו חשוף. מס סינוף - חשוף. הגבלת אחריות - אחריות מוגבלת.

*הטבלה אינה מתייחסת לתחולתם של מיסים אפשריים אחרים כדומה: מס מדינה, מס עירוני וכדומה. ואולם אין מן הנמנע שתהא תחולה מקבילה אף של מיסים אלו.

אם כן, כל אחת מצורות השקעה אלו ממוסה בצורה שונה. נפנה כעת לבחינת ההבדלים במיסוי.

 

מיסוי השקעות נדל"ן – הכנסות שוטפות

דיני המיסים האמריקאים מבחינים לא רק בין צורות ההחזקה השונות של הנכסים (כפי שתואר לעיל), אלא גם בין אופייה השונים של ההכנסה : האם מדובר בהכנסה שוטפת (דווח מדמי שכירות) או שמא מדובר על רווח הון (רווח ממכירת הנכסים).

כאשר נדל"ן מניב רווחים מתקבולי שכירות, המשקיע יכול לבחור באחד משני מסלולי המיסוי:

  1. שיעור מס אחיד – הכנסה מדמי שכירות בידי משקיעים זרים, מסווגת על פי רוב כהכנסות FDAP (Fix, Determinable Annual or Periodical), עליהן חל מס בשיעור אחיד של 30% מההכנסה.
  2. מיסוי תקבולי השכירות כאילו היה מדובר בהכנסות מעסק.

ברירת המחדל הינה, כאמור, ניכוי מס בשיעור של 30%. לא רק שמדובר בשיעור מס גבוה בהחלט, אלא שבמצב זה אף לא ניתן לנכות את הוצאות השכירות מההכנסה.

תכנון מס נכון יאפשר את מיזעור שיעורי המס באמצעות הגדרת תקבולי השכירות כהכנסות מעסק (הכנסות שהן Effectively connected with the conduct of a trade or business ,ובקיצור ECI), וניכוי הוצאות השכירות כנגדם. שיעורי המיסוי על הכנסות ECI יקבעו כדלקמן:

  1. משקיע פרטי או חברת L.C שאינה מוחזקת על ידי חברה –  יחולו שיעורי המס השולי החלים על יחיד. המדובר  בשיעורים מס משתנים על פי מדרגות הכנסה קבועות, ככלל בין 10-37%.
  2. ככל שמדובר בהשקעה באמצעות חברה (זרה או C-CORP) – יחולו על ההכנסות שיעורי מס חברות. לאחר רפורמת המס של שנת 2018 מדובר במס בשיעור 21%.

בנוסף, קיימת הטבת מס אפשרית עבור שותפויות שקופות לצרכי מס – חברות L.L.C. כיוון שהפחתת שיעורי מס החברות במסגרת רפורמת המס של שנת 2018 אינה רלוונטית לחברות L.L.C  (שהרי אלו שקופות לצרכי מס), החילה הרפורמה הטבת ניכוי מס בשיעור של 20% מהכנסות ECI של חברתL.L.C  .

חברת L.L.C  שהכנסתה הוגדרה הכנסה עסקית, ואשר ההכנסות השנתיות המשותפות של שותפיה אינה עולה על 315,000 דולר- תזכה לניכוי של 20% מהכנסה זו. שותפות כאמור שהכנסת שותפיה עולות על סכום זה, תזכה להטבה באחד מן השיעורים הבאים- על פי הנמוך:

  1. 50% משכר העבודה הכללי של עובדי השותפות.
  2. 25% מהשכר ששולם +2.5% מהבסיס לצורך מיסוי אמריקאי (עלות נכסים ברי פחת).

 

שיעורי המס החלים על הכנסות שוטפות מעסקי נדל"ן

יחיד: ברירת מחדל - א) מס בשיעור של 30%. ב) ללא אפשרות לנכות הוצאות. הגדרת ההכנסה כ- ECI - א) שיעורי המס החלים על יחידים. ב) אפשרות לניכוי הוצאות. L.L.C: ברירת מחדל - א) מס בשיעור של 30%. ב) ללא אפשרות לנכות הוצאות. הגדרת ההכנסה כ- ECI - א) שיעורי המס החלים על יחידים. ב) אפשרות לניכוי הוצאות. ג) הטבת ניכוי מס בהתאם להכנסות השותפים. C-CORP: ברירת מחדל - א) מס בשיעור של 30%. ב) ללא אפשרות לנכות הוצאות. הגדרת ההכנסה כ- ECI - שיעורי מס חברות. חברה זרה: ברירת מחדל - א) מס בשיעור של 30%. ב) ללא אפשרות לנכות הוצאות. הגדרת ההכנסה כ- ECI - שיעורי מס חברות.

 

מיסוי השקעות נדל"ן – רווח ממכירת נכס

כאמור, נדל"ן עשוי להניב רווחים לא רק מדמי שכירות אלא גם באמצעות הרווח ממכירתו – רווח הון. המיסוי על רווח הון תלוי משך ההחזקה בנכס ומבנה ההחזקה בהשקעה.

רווחי ההון בגין השקעות המבוצעות על ידי חברות – בין אם חברה מקומית ובין אם חברה זרה – ימוסו על פי שיעורי המס החלים על חברות. הדברים נכונים גם לחברת L.L.C המוחזקת על ידי חברה מקומית או זרה.

לעומת זאת, רווחי ההון בגין השקעה של יחיד או של  L.L.C שאינה מוחזקת באמצעות חברה – ימוסו על פי שיעורי המס השולי החלים על יחידים. ככל שהנכס הוחזק מעל לשנה בידי אותו משקיע, הרי שיחול על רווח ההון מס פחות: על הרווח בגין מרכיב הפחת יחול מס בשיעור של 25%, ואילו על יתר הרווח יחול מס בשיעור של 15% בלבד.

הדברים האמורים נכונים כמובן ככל שהרווח מסווג כרווח הון ולא כהכנסה פירותית. הכנסה פירותית תמוסה כפי שמפורט לעיל בנוגע להכנסות שוטפות.

כאשר מדובר ברווחי הון מנדל"ן, עניין נוסף שיש לתת עליו את הדעת הינה האפשרות לדחות את מיסוי רווח ההון באמצעות הליך של שיחלוף.

 

מיסוי על הכנסות רווח הון

יחיד: א) שיעור מס שולי החל על יחידים. ב) החזקה מעל שנה: מיסוי רכיב הפחת בשיעור של 25%, ומיסוי יתר רווח ההון בשיעור של 15%. L.L.C (שאינו בבעלות חברה): א) החזקה מתחת לשנה: שיעורי מס שולי החל על יחידים. ב) החזקה מעל שנה:מיסוי מרכיב הפחת בשיעור 25%, ומיסוי יתר רווח ההון בשיעור של 15%. C-CORP: שיעור מס חברות חברה זרה: שיעור מס חברות

 

מס עיזבון

מס עיזבון הינו המס החל על העברת שווי נכסיו של אדם בשעת פטירתו. תחולתו של מס העיזבון בארצות הברית רחבת היקף ושיעורו מגבוהים בעולם. כך, לא רק אזרחים אמריקאים חשופים לתחולתו של המס אלא גם אזרחים זרים. מס העיזבון יחול על כל אדם – גם אזרח זר, אם בשעת פטירתו החזיק  בתחומי ארצות הברית נכסים העולים על שווי של 60,000 דולרים. מס זה יכול שיגיע לשיעור של עד 35%, שיעור אסטרונומי לכל הדעות.

משמעות הדבר היא כי החשיפה שמציג מס העיזבון היא אדירה: גם אזרח ישראלי המחזיק בנדל"ן בארצות הברית, חשוף במותו,חו"ח, לאובדן חלק גדול מהשקעתו.  משכך, חשיבות יתרה נודעת לתכנון מס מקצועי אשר ישכלל את כלל היתרונות והחסרונות במקרה הספציפי, ויבטיח חשיפה מינימאלית ככל האפשר.

למעשה, השקעה  בנדל"ן- בין אם ישירה כאדם פרטי, בין אם באמצעות L.L.C ובין אם באמצעות חברה מקומית (C-CORP)  – טומנת בחובה, על אף היתרונות המובהקים, חשיפה מסוכנת לתחולת מס עיזבון. בכל אחד מן המקרים, הנכסים בבעלות המשקיע יחשבו כנכסים המצויים בתוך תחומי ארצות הברית, וימוסו בהתאם. דווקא השקעה באמצעות חברה זרה, עשויה להעניק את ההגנה הנדרשת.

כיוון שמניותיה של החברה הזרה נחשבות לנכס הנמצא מחוץ לתחומי ארצות הברית, הרי שמס העיזבון אינו חל עליהם. משכך, גם בעת מותו, חו"ח, של המשקיע – נכסיו יהיו מוגנים מפני חשיפה למס עיזבון. על אף יתרון זה, יש להתייחס גם אל חסרונות ההשקעה באמצעות חברה זרה. כפי שהסברנו, חברה זרה תמוסה בהתאם לשיעורי מס החברות, שיעורים שהינם על פי רוב גבוהים יותר משיעורי המס השולי של יחידים. באופן דומה, חברה זרה לא תהנה משיעורי מס פחותים על רווחי הון, ותהא חשופה לתחולתו של מס סניף בעת הוצאת הכסף מתחומי ארצות הברית, ולמס דבידנד ישראלי בעת העברת הכסף למשקיע בישראל.

מה בכל זאת אפשר לעשות? לעיתים קיים יתרון בשימוש בנאמנות זרה או לחלופין בביטוח חיים, אולם הדבר תלוי בנסיבות הספציפיות של המשקיע וההשקעה. נשמח כמובן לעמוד לרשותכם ולהמליץ על פיתרון מיטבי עבורכם.

 

מס סניף

מס הסניף הינו מס החל על ה חברות זרות עת שהן רוצות להוציא רווחים ממחזור הפעילות של החברה. כך למשל,כאשר חברה ישראלית הפועלת בארצות הברית רוצה לחלק את רווחיה באמצעות דיבידנד – יהיה עליה לשלם בנוסף למס החברות, מס סניף.

מס הסניף חל על ההכנסות בניכוי מס החברות החל עליהן. שיעורו עומד על 30% אולם על פי אמנת ישראל – ארצות הברית, הופחת השיעור והוא עומד כיום על 12.5%.

ניתן להימנע מתשלום מס הסניף באמצעות השקעה חוזרת של הרווחים ולעיתים באמצעות מתן הלוואה מהחברה הזרה לחברת L.L.C  הנמצאת בבעלות המשקיע. המס אינו מוטל בשנה בה החברה מפסיקה לפעול, ולכן גם חיסול החברה יחסוך את תשלום המס.

 

מס הכנסה בישראל בגין ההכנסות מהשקעות נדל"ן בארצות הברית

אזרח ישראלי המשקיע בארצות הברית חייב במס הן במדינה בה הופקה ההכנסה – ארצות הברית, והן בישראל. תחילה ישולם המס בארצות הברית, ולאחר מכן בישראל. משכך, קיימת חשיבות יתרה לקבלת זיכוי על המס הזר ששולם בארצות הברית.

ואכן, פקודת מס הכנסה קובעת כי יתקבל זיכוי בעבור "מיסי חוץ" מקום בו תושב ישראלי שילם מס למדינה זרה בעבור הכנסה שהפיק באותה המדינה.

אלא שגם כאן קיימת מורכבות מסוימת העלולה – בהעדר תכנון מס מקצועי – להביא לכפל מס.

 

השקעה כאדם פרטי

כאשר מדובר בהשקעה של אדם פרטי, הדברים פשוטים באופן יחסי והנישום יוכל לבחור בין שני מסלולי מיסוי:

  1. שיעור מס שולי – מיסוי ההכנסות בשיעור המס השולי הקבוע על פי הכנסתו של הנישום. במסלול זה יוכל הנישום לקזז הוצאות ולקבל זיכוי מס בגין המיסים ששולמו בארצות הברית.
  2. שיעור מס קבוע – מיסוי ההכנסות בשיעור של 15%, מבלי יכולת לקיזוז הוצאות או לקבלת זיכוי מס בעבור מיסי החוץ.

 

השקעה כחברה C-CORP

גם כאן הדברים פשוטים – התאגיד הזר ימוסה כחברה, החבה בעצמה על רווחיה בהתאם לשיטת המיסוי הדו שלבית: מעבר למס החברות, בעת חלוקת הרווחים לבעלי המניות הישראלים יהיה צורך בתשלום מס נוסף.

 

השקעה באמצעות L.L.C

מצב העניינים בהשקעה באמצעות L.L.C מורכב יותר.

כאמור, הדין בארצות הברית מתייחס לחברת  L.L.C כשקופה מההיבט המיסוי. אלא שמבחינת רשות המיסים הישראלית, מדובר בחברה לכל דבר ועניין – הדין הישראלי אינו מכיר בהתאגדות זו כשקופה מבחינת מיסוית. המשמעות היא חוסר סימטריה: בארצות הברית בעלי החברה מוסו כיחידים, ואילו בישראל המיסוי הוא כשל תאגיד. כך, חברת ה – L.L.C  תחוב בתשלום מס רק בעת חלוקת הרווחים לתושביה הישראלים, וזאת מבלי שתהא אפשרות להזדכות על המס ששולם בארצות הברית.

במשך שנים שרר חוסר בהירות מוחלט בתחום ואולם בשנתיים האחרונות ניתנו שני פסקי דין מכוננים בנושא – פסקי דין אשר ניסו לתקן את חוסר הסימטריה מול הדין בארצות הברית.

בית המשפט אישרר את עמדת רשות המיסים ולפיה חברת L.L.C הינה תאגיד לכל דבר ועניין מבחינת הדין הישראלי, גם לעניין חבות המיסים. בית המשפט קבע כי בפני נישום המפיק הכנסה מחברת L.L.C עומדות שתי אפשרויות:

  1. הגדרת החברה כ- "אטומה": או אז יוטל על החברה מס רק בעת חלוקת דיבידנד. על פי חלופה זו, הנישום לא יוכל לקזז את המס ששילם בארצות הברית כנגד חובת המס בעבור חלוקת הדיבידנד.
  2. הגדרת החברה כ – "שקופה": הנישום ישלם מס מלא בעבור ההכנסות מהחברה, אך יוכל לקזז ממנו את המס ששולם בארצות. על פי חלופה זו לא יוטל על הנישום מס בעת חלוקת דיבידנד.

עוד קבע בית המשפט כי חברות L.L.C המצויות בבעלותו של אותו הנישום לא יוכלו לקזז בניהן רווחים והפסדים.

על אף הכרעותיו האחרונות של בית המשפט, עדין נותרו שאלות רבות פתוחות. משכך, ולאור חוסר הבהירות מתחדד הצורך בתכנון מס מקיף ומקצועי.

 

סיכום

השקעות בנדל"ן בארצות הברית הפכו רווחות מאוד, וכבר מזמן אינן נחלתם של אילי הון. חרף, כדאיות ההשקעה בארצות הברית (בשל מחירי נדל"ן נמוכים וכו'), כל השקעה שכזו מחייבת בחינה מדוקדקת של היבטי המיסוי.

על אף אורכו, האמור במאמר זה הוא רק "קצה המזלג" של הוראות המיסוי האמריקאי על השקעות נדל"ן זרות.  המדובר הוא בשיטת המיסוי סבוכה ומורכבת,  הכוללת עשרות אלפי הוראות וכללים. הניתוב בין ההוראות אלו מצריך ידע רב ומומחיות. העדר תכנון מס או תכנון מס לקוי, עלול לעלות לך בעשרות אם לא מאות אלפי דולרים, ולפגוע בכדאיות העסקה.

בכל הנוגע להשקעת נדל"ן בארצות הברית – תכנון מס מקיף הינו הכרחי.

הצוות שלנו מורכב ממומחים, הבקיאים בכל רזי ודקויות המיסוי האמריקאי, והם עומדים לרשותכם וישמחו להעניק כל ייעוץ.

רוצים לשאול אותנו שאלה?

אהבתם את הכתבה ? שתפו בקליק
שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב print
תוכן עניינים