חבות המס בארה"ב על שכר דירה היא נושא מורכב יחסית שיכול להיות מעט קשה להבנה, עבורנו כישראלים. לכן את המאמר הבא בחרנו להקדיש לסקירה של נושא מיסוי הנדל"ן בארצות הברית על הכנסות מדמי שכירות ואופן חישובו.
תשלום מס על שכר דירה בארה"ב – נושא מורכב
תשלום מס בארה"ב על שכר דירה, הוא נושא לא פשוט שיכול להיות מאתגר למדי להבנה. זאת היות וישנם גורמים רבים אשר באים לידי ביטוי בעת קביעת סכום המסים שיש לשלם בגין הכנסה מהשכרת נכס בארה"ב. בשורות הבאות נדון בפרוטרוט בסיבה לקיומה של חבות מס בארה"ב על שכר דירה, במדרגות המס הפדרלי בארה"ב, ובשיעורי המס שישראלים בעלי הכנסות משכר דירה בארה"ב, נדרשים לשלם גם כאן בישראל.
מדוע קיימת חבות מס על שכר דירה בארה"ב?
הממשל הפדרלי בארה"ב מטיל מס על מכירת נכסי נדל"ן והשכרת נכסי מקרקעין מניבים בארה"ב, אשר נקרא מס רווחי הון. חשוב לציין כי מס רווח הון מוטל על כל רווח שנעשה ממכירת נכס – גם כאשר אין מדובר על נכס נדל"ני.
לפי מה נקבע שיעור המס על שכר דירה בארה"ב?
שיעור המס על מכירת נדל"ן או על שכר דירה בארה"ב מבוסס על משך הזמן שהנכס מוחזק בבעלותו של המוכר / המשכיר והאם מיקום הנכס הוא מקום מגוריו העיקרי של הבעלים במשך שנתיים מתוך חמש השנים שקדמו למכירתו / השכרתו.
האם את המס על שכר דירה בארה"ב נשלם לישראל או לארצות הברית?
לישראלים רבים יש בעלות על נכסים מניבים בארה"ב המייצרים להם הכנסה משכר דירה. נשאלת אם כן השאלה: לאיזו מדינה אמורים לשלם מס בגין הכנסה כזו? מענה לשאלה זו, מסופק במסגרת אמנת המס שעליה חתומות ארה"ב וישראל, אשר לפיה זכות הראשונים לגביית מיסים בגין הכנסה מסוימת, ניתנת למדינה שבה אותה הכנסה מיוצרת. פירוש הדבר במקרה הנדון כאן, הוא ששכר דירה המתקבל מהשכרתו של נכס מקרקעין הממוקם בארצות הברית, ימוסה בראש ובראשונה מול ארה"ב, ורק לאחר מכן, מול מדינת ישראל.
זכות מיסוי ראשונית מול זכות מיסוי שיורית בגביית המס על שכר דירה בארה"ב
זכות הראשונים למיסוי הכנסות שנוצרו במדינה מסוימת, נקראת "זכות מיסוי ראשונית". במקרה הפרטי של השקעות בנדל"ן אמריקאי, זכות המיסוי הראשונית תינתן כאמור לארה"ב, בעוד שלמדינת ישראל תינתן "זכות מיסוי שיורית". הכוונה הינה כי אם קיימים הפרשים בין המס שנגבה בארץ על דמי שכירות לעומת המס הנגבה עליהם בארצות הברית, מה שהופך את שיעור המס על שכר דירה בישראל לגבוה יותר, אזי בעל הנכס ישלם קודם כלך את מלוא חבות המס שלו בגין השכרת הנכס לרשות המיסים האמריקאית, ורק לאחר מכן, את יתרת המס לרשות המיסים הישראלית.
מהו שיעור המס על הכנסות פסיביות בארה"ב?
מס על שכר דירה בארה"ב ובכלל, נחשב כמקור הכנסה פאסיבי. לכן חשוב להבין מה שיעור המס הנגבה בגין הכנסות פסיביות בארצות הברית. מדובר במס בשיעור שנתי וקבוע של 30 אחוז. מאחר ומדובר בחבות מס גבוהה ביותר, ישראלים רבים תוהים, ובצדק, כיצד ניתן להפחית אותה באמצעות תכנון מס.
האם יש דרך להפחית את חבות המס על שכר דירה בארה"ב?
ישראלים החפצים בהפחתת חבות המס על שכר דירה בארה"ב, יכולים לעשות זאת על ידי הגשת דוח מס לרשות המיסים האמריקאית, ולדווח על ההכנסות מדמי השכירות של הנכס בארה"ב בתור הכנסה מעסק או ממסחר בארה"ב (באנגלית: ECI ראשי תיבות של Effectively Connected Income).
הדיווח על דמי השכירות כהכנסה עסקית, מאפשר לקזז מההכנסה הוצאות שונות שיכולות להיחשב כאמצעי להפקתה. במצב כזה, ידרש בעל הדירה בארה"ב לשלם מס על שכר הדירה בארה"ב ברמה הפדרלית, ברמה המדינתית וכן ברמה העירונית.
מס על דמי שכירות בארה"ב ושיעור המס הפדרלי
שיעור המס הפדרלי על שכר דירה בארה"ב נקבע באופן פגרורסיבי (מדורג) בהתאם לגובה ההכנסה ולסטטוס המשפחתי של הנישום: רווק/ה, בעל/ת משק בית, נשואים שמדווחים על הכנסותיהם במשותף, או זוגות שמדווחים על הכנסותיהם באופן נפרד.
מדרגות המס הפדרלי בארצות הברית
להלן דוגמה למדרגות המס הפדרלי בארה"ב עבור הכנסות מדמי שכירות ורווחי הון לרווקים:
| חלק ההכנסה הממוסה משכר הדירה | חבות המס |
| עד ל- 9,875 $ | 10 אחוז |
| מעל 9,875 $ ועד ל- 40,125 $ | 12 אחוז בגין הסכום השולי מעל 9875 $ |
| מעל 40,125 $ ועד ל- 85,525 $ | 22 אחוז בגין הסכום השולי מעל 40,125 $ |
| מעל 85,525 $ ועד ל- 163,300 $ | 24 אחוז בגין הסכום השולי מעל 85,525 $ |
| מעל 163,300 $ ועד ל- 207,350 $ | 32 אחוז בגין הסכום השולי מעל 163,300 $ |
| מעל 207,350 $ ועד ל- 518,400 $ | 35 אחוז בגין הסכום השולי מעל 207,350 $ |
| מעל 518,400 $ | 37 אחוז |
מס על דמי שכירות בארה"ב ושיעור המס המדינתי
בנוסף למס הפדרלי שמשולם על הכנסות משכר דירה בארה"ב, בחלק מהמקרים יש לשלם מס נוסף על הכנסה מסוג זה, על פי שיעור המס המוגדר במדינה הספציפית בארה"ב שבה נמצא הנכס המושכר. מס זה נקרא "מס מדינתי" (באנגלית: State Tax) והוא נע בין 0 ל – 12 אחוזים. המס עשוי לחילופין להיגבות ברמה המחוזית בתור City Tax ולהשתנות בהתאם למחוז בו הנכס ממוקם.
אחרי שהנישום שילם לגורמי המיסוי האמריקאיים את מלוא המיסים בגין הכנסתו מדמי השכירות בארה"ב, עליו לדווח על הכנסתו משכר הדירה בארה"ב גם בישראל ולשלם עליו מס הכנסה.
מיסוי בישראל עבור הכנסות שכר דירה מארה"ב (ומחו"ל בכלל)
סעיף 122 א' בפקודת מס הכנסה קובע שנישום הרשום כתושב ישראלי, רשאי לבחור במסלול מיסוי על פי העדפתו מתוך שני מסלולי מיסוי על שכר הדירה בארה"ב:
- מס על שכר דירה בארה"ב במסלול ברוטו – מסלול זה משית דרגת מס אחידה בשיעור של 15% על הכנסת הברוטו של הנישום. הבחירה במסלול זה מאפשרת לנישום לנכות מתוך הכנסתו החייבת רק הוצאות פחת, ללא אפשרות לניכוי של המס שמשולם בארה"ב.
- מס על שכר דירה בארה"ב במסלול נטו – מסלול זה מאפשר לנישום ליהנות מניכוי של כלל ההוצאות הכרוכות בהחזקת הנכס בארה"ב, ולשלם מס רק על הכנסותיו נטו מדמי השכירות בארה"ב. זאת, תוך שהוא מקבל זיכוי מס עבור מיסי המקרקעין שהוא שילם בארצות הברית, גם עבור המס הפדרלי וגם עבור המס המדינתי. במסלול זה תמוסה הכנסתו של הנישום בשיעור המס השולי שלו, שלא יפחת מ – 31%.
למותר לציין כי הנישום רשאי לבחור במסלול המיסוי המועדף עליו מדי שנה בשנה, מבלי שיהיה מוגבל בכמות המעברים בין המסלולים.
בשורה התחתונה
כפי שלבטח הבנתם אם הגעתם עד כאן, מיסי נדל"ן בארה"ב הם נושא מורכב שאינו נגמר בהתחשבנות מול רשות המיסים האמריקאית בלבד. השקעות נדל"ן בארה"ב מערבות למעשה גם היבטי מיסוי בישראל, מה שהופך את הטיפול במס על דמי שכירות בארה"ב לנושא סבוך ומבלבל מאין כמוהו. לכן חשוב להסתייע בשירותיה של חברת ייעוץ מס אמריקאי, כמו מסאמריקה, המעסיקה מומחים למיסוי אמריקאי הבקיאים בחוקי המס בארה"ב ובישראל כאחד. אנו נשמח לבצע עבורכם תכנון מס מדוקדק, על מנת להקטין את נטל המס שלכם בארה"ב ובישראל למינימום האפשרי. פנו אלינו לפרטים!
