בשנת 1980 חוקק בארצות הברית חוק ה- FIRPITA, ובשמו המלא :Foreign investment in real estate tax act, חוק מיסוי השקעות זרות בנדל"ן. כשמו כן הוא: החוק מטיל על משקיעים זרים המבקשים למכור נדל"ן בו הם מחזיקים בארצות הברית חובת ניכוי מס במקור, והכל במטרה להבטיח תשלום מס לרשויות המס האמריקאיות על ידי המשקיעים הזרים. במאמר שכאן נסביר על מי בדיוק חל החוק, מהן המשמעויות שלו בפועל ומהם האפשרויות למזעור חובת המס.
נדל"ן בארצות הברית ומשקיעים זרים
המשבר הפיננסי – נדל"ני שפרץ בשנת 2007 בארצות הברית והפך למשבר כלל עולמי, הפך את המעצמה האמריקאית למוקד השקעות נדל"ן. כתוצאה מהמשבר מחירי הנדל"ן ירדו בצורה דרסטית ומשקיעים זרים מכל רחבי העולם, בהם גם ישראלים רבים, קפצו על ההזדמנות מתוך הנחה שהמחירים ישובו לעלות ויהפכו את ההשקעות לכדאיות ביותר.
כבכל השקעה, בוודאי השקעה בינלאומית, ישנה חשיבות רבה להיבטי המיסוי החלים על ההשקעה – אלו עשויים להבדיל בין השקעות מוצלחות לכישלונות מהדהדים. כשמדובר בהשקעות נדל"ן בארצות הברית, הדברים נכונים ביתר שאת. ראשית כל, משקיעים זרים המפיקים הכנסה שמקורה בארצות הברית, חייבים בחובת דיווח שנתית לרשויות מס ההכנסה האמריקאיות על הכנסותיהן אלו. עצם הפקת הדיווח עלולה להשית על המשקיעים הוצאות לא מבוטלות, ולהקשות עליהם ברמה הבירוקרטית. שנית כל, השקעה זרה בארצות הברית חשופה למספר אפיקי מיסוי וחלות עליה אינספור הוראות חוק לעניין מיסוי: מס פדראלי, מס מדינתי החל בהתאם למדינה בה הנכס נמצא, מס עירוני החל בהתאם לשייכות המוניציפאלית, מס עיזבון, מס סניף ומיסים נוספים בהתאם לנסיבות הספציפיות של הנכס. בין היתר, על השקעה של משקיע זר בנדל"ן אמריקאי יחולו הוראות חוק ה- FIRPTA אשר יבוארו להלן.
אם כן, ישנה חשיבות עצומה כי משקיע זר המבקש להשקיע בנדל"ן בארצות הברית יתייעץ עם גורמי מקצוע ויבצע תכנון מס מקיף אשר יתחשב בכלל החובות החלות על המשקיע, בין היתר חובות הנגזרות מחוק ה- FIRPTA.
חוק ה- FIRPTA והשפעותיו
במטרה להבטיח את תשלום חבות המס על ידי משקיעים זרים נחקק חוק ה – FIRPTA. החוק מטיל על קונה (ו/או מתווך) הרוכש נכס נדל"ן ממשקיע זר, לנכות למוכר (המשקיע הזר), מס במקור בשיעור של 10% ממחיר הנכס, ולהעבירו לרשות המיסים האמריקאית (IRS).
בניגוד למצב הדברים הרגיל, המס מוטל על כל מחזור המכירה ולא רק על הרווח, וכן כי שיעורו עשוי להיות גבוה יותר משיעור המס החל בדרך כלל על אותה המכירה. משמעות הדבר היא כי מדובר בנטל מס משמעותי.
רק לאחר שהמשקיע הזר ישלם את חבות המס שלו – הן על ההכנסות משכירות בנכס והן על רווח ההון ממכירתו, יוכל המשקיע הזר יוכל לבקש את החזר המס ששולם. כמובן שההחזר יתבקש ויתקבל אך ורק לאחר הגשת דיווח המס של השנה העוקבת.
אופציות להפחתת חובת המס וטופס 8288B
קיימת אפשרות למזער את שיעור ניכוי המס במקור וזאת באמצעות הגשת בקשה מיוחדת שעשויה להפחית את השיעור ולעיתים אפילו לאיין אותו. בקשה לקבלת פטור תוגש באמצעות טופס 8288B מלווה במסמכים תומכים, כגון: מסמכי העסקה, חשבוניות המתעדות פירוט הוצאות על הנכס, דיווחי מס קודמים וכדומה. ישנה משמעות להגשת הטופס מוקדם ככל האפשר ועם כל המסמכים הנדרשים.
פתרון אפשרי אחר הינו ביצוע העסקה באמצעות תאגיד מקומי או באמצעות הלוואה לתאגיד מקומי אשר יבצע את ההשקעה. במצב זה הכנסה מהחזר הריבית תהא פטורה ממס, ואילו הריבית תמוסה בשיעורי מס נמוכים יחסית. ואולם, גם לאפשרות זו יתכנו חסרונות אחרים. כך לדוגמא, אם המלווה מחזיק ביותר מ- 10% במקבל ההלוואה, לא יחולו שיעורי המס הנמוכים החלים בדרך כלל על הכנסות מריבית. משכך, קיימת חשיבות תכנון מס פרטני התואם לנסיבות הספציפיות של ההשקעה.
סיכום
מהאמור לעיל עולה כי ארצות הברית מטילה משטר מס מורכב במיוחד על משקיעים זרים. אולם, קיימים פתרונות המאפשרים למזער את חובת המס המוטלת עליהם. משקיע נבון, ידאג לתכנון מס קפדני אשר יבטיח את הצלחת השקעתו.
הצוות המקצועי והמיומן של MasAmerica ישמח לעמוד לרשותכם ולהפוך את ההשקעה שלכם לכדאית.
