נכסי נדל"ן בארצות הברית: המדריך המלא להשקעה כדאית

תוכן עניינים

האמרת מחירי הנדל"ן בישראל, לצד ירידת מחירי הנדל"ן בארצות הברית וצפי הצמיחה הגבוה, עוררו את סקרנותם של משקיעי נדל"ן ישראלים רבים. כך, ישראלים רבים, בין אם הם בעלי ניסיון בהשקעות נדל"ן ובין אם לאו, הפנו את משאביהם לאפיק השקעה זה. ואולם, בכדי להבטיח את כדאיות ההשקעה ישנם מספר היבטים חשובים, ביניהם היבטי מס, עליהם יש לתת את הדעת. הדברים נכונים לגבי כל השקעה בנדל"ן, אך נכונים שבעתיים בהשקעת נדל"ן רחוקה, בטח ובטח בהשקעת נדל"ן בארצות הברית.

במאמר שכאן, נסקור את שלבי ההשקעה העיקרים, תוך שנעמוד על היבטים חשובים אליהם נדרש כל משקיע נדל"ן בארה"ב.

 

הגדרת מטרות

ישנן אפשרויות כמעט בלתי מוגבלות להשקעה, אבל  כל השקעה טובה מתחילה בבדק בית ובהגדרת מטרות מדויקת המתאימה ספציפית למשקיע.

 

מימון ומקורותיו

על המשקיע להגדיר לעצמו מהו סכום ההשקעה העומד לרשותו, והאם הוא נכון להיעזר במימון חיצוני. הסכום הינו בעל משמעות בבחירת הנכס והגדרתו מראש תמנע בהמשך סיכונים מיותרים. כאמור, ישנה אפשרות להיעזר בהלוואה לביצוע הרכישה, אך עלותה בצידה.

על המשקיע לקחת בחשבון שעבור משקיעים זרים זה כמעט ובלתי אפשרי לקבל משכנתא בארצות הברית. משכנתא שתילקח בארץ למימון השקעה בחו"ל הינה אופציה טובה אך לעיתים תצריך בטוחה נוספת מלבד הנכס.

 

מטרת ההשקעה

בכדי להכריע בשאלת סוג ההשקעה והנכס הספציפי על המשקיע להגדיר לעצמו את מטרת ההשקעה – אחרות על המשקיע להחליט האם הוא מבקש לרכוש נכס מניב אשר יפיק לו הכנסה חודשית משכירות, או שמא הוא מבקש להשביח נכס ולמכור אותו כך שיתקבל רווח הון.

 

סוג ההשקעה

ישנם מספר סוגי השקעה עיקריים: בית פרטי, דירה בבניין ושטח מסחרי. ככל שמדובר בבית פרטי הרי שהעלות גבוהה יותר,  אך אין תלות בגורמים אחרים כמו בבניין ואין תשלומי דמי ניהול. לעומת זאת, ככל שמדובר בדירה הרי שהעלות נמוכה יותר והבעלות מתייחסת רק לדירה.

כמו כן, יש תלות ביתר הדירים ועלויות דמי ניהול וועד בית שיש לקחת בחשבון. על אף האמור, בשל העלות הנמוכה זו עשויה להיות השקעה משתלמת עבור חלק מהמשקיעים. ככל שמדובר בשטח מסחרי הרי שהתשואה לרוב היא גבוהה יותר  השוכרים אמידים יותר, אך ההוצאות גבוהות בהתאם.

 

אופן ההשקעה

מבחינת אופן ההשקעה השאלה היא האם מבקשים להשקיע באופן עצמאי או להיעזר בחברת שיווק נדל"ן. השקעה עצמאית עשויה להפחית עלויות שהיו משולמת לחברת השיווק ולמנוע הסתבכות עם חברות לא מקצועיות. מנגד היעזרות בחברה מתמחה עשויה להקל על התהליכים, להפחית התעסקות ולאפשר לכם ליהנות מהמקצועיות שמציעה חברה כזו.

בין אם בוחרים להשתמש בחברת שיווק ובין אם באופן עצמאי, יש לתת את הדעת לשאלה האם להשקיע במסגרת קבוצה. השקעה בקבוצה מצריכה השקעה קטנה יותר אך מגבירה את התלות ביתר חברי הקבוצה ובגוף המנהל.

 

מבנה ההשקעה

זוהי סוגיה בעל חשיבות מכרעת. היא עשויה להכריע בין השקעה כדאית לכישלון כלכלי, וזאת אודות למשטר המיסוי השונה אשר יושת על כל מבנה השקעה.  השקעה כאדם פרטי, השקעה כתאגיד אמריקאי, השקעה כחברה בעירבון מוגבל או השקעה בתור חברה זרה – ההכנסות (בין שוטפות ובין רווח הון) של כל אחד ממבני ההשקעה הנ"ל ימוסו בצורה שונה, ויהיו חשופות לנטלי מס אחרים.

ניקח הכנסות שכירות לדוגמא. הכנסות השכירות מהשקעה של אדם פרטי שאינו אזרח אמריקאי עלולות להיות ממוסות בשיעור מס אחיד בשיעור של 30%, ללא אופציה של ניכוי הוצאות. ואולם, שימוש נכון באפשרויות סיווג ההכנסה עשוי להפחית את המס לשיעור המס השולי החל על הנישום, בין 10-37%, ולאפשר ניכוי הוצאות.

על אף האמור, יש לזכור כי השקעה פרטית אינה מוגבלת באחריות לסכום ההשקעה בלבד, ויהיה ניתן להיפרע מהנישום ללא כל הגבלה.

לעומת זאת, ההכנסות משכירות של תאגיד מקומי תמוסה בשיעור מס של 21%, ותאפשר לנישום ליהנות מאחריות מוגבלת לסכום השקעתו בלבד. כן, הכנסות משכירות של חברה בעירבון מוגבל תוכל  בנסיבות מסוימות לאפשר שימוש בהטבה של ניכוי מס בשיעור של 20%, כאשר גם כאן הנישום ייהנה מאחריות מוגבלת.

גם הכנסות חברה זרה ימוסו בשיעור מס חברות בשיעור של 21% ותהנה מאחריות מוגבלות. בנוסף, לעומת האופציות האחרות, חברה זרה לא תהיה חשופה לתחולת מס עיזבון (אך יתכן שיושת עליה מס סניף).

יוער כי בחלק מן מדינות ארצות הברית יש חובה להשקיע באמצעות חברה בערבון, וגם לכך יש לתת את הדעת בעת בחירת תכנון ההשקעה.

כיוון שאופציות ההשקעה רבות וטומנות בחובן יתרונות וחסרונות, יש להיוועץ בבעל מקצוע מיומן, מנוסה ובקיא במטריה המקצועית אשר יתאים את מבנה ההשקעה לצרכי המשקיע, ויבטיח נטל מס מינימאלי.

 

בחירת הנכס

שיקול משמעותי נוסף בכדאיות ההשקעה. בהקשר זה יש לתת את הדעת למספר עניינים אשר יאפשרו גיבוש תכנית עסקית נבונה.

 

מצב הנכס

יש לעמוד על מצב הנכס לאשורו ולהבין אם נדרשים שיפוצים ובאיזה היקף.

 

ערך הנדל"ן באזור הספציפי

יש לבדוק את ערך הנדל"ן באזור ובשכונה הספציפית. ההבדלים בין השכונות עשויים להיות מהותיים.

 

ביקוש לשכירות, שכירות ממוצעת  ותשואה ממוצעת

כמו בכל עסקה יש חשיבות לביקוש. בהקשר זה יש לתת את הדעת למרכזים אקדמיים ומסחריים וכן להגירה הפנימית באזור. כמו כן, יש לדעת מהי השכירות והתשואה הממוצעת.

 

מצב סוציו-אקונומי ומיהות השוכרים

על המשקיע לבחון מהו המצב הסוציו- אקונומי של התושבים: הכנסה ממוצעת, רמת אבטלה, רמת הפשיעה ואיכות החינוך. אלו ישפיעו הן על ערך הנכס, הביקוש, שכר הדירה הריאלי והסיכון להסתבך עם שוכרים שאינם משלמים.

 

מיסוי

רבים מתעלמים מנקודה זו אך זהו ההבדל בין השקעה משגשגת לכישלון כלכלי. כל השקעה חייבת להיות מלווה בתכנון מס מקדים, הן מבחינת מבנה ההשקעה כפי שפורט לעיל, אבל גם מבחינת מיקומה.

מלבד המס הפדראלי, בכל אחת ממדינות ארצות הברית משטר מס מדינתי ועירוני שונה. בחלק מהמדינות נטל מס כבד, ובאחרות אתם ליהנות מפטורים וכדומה. ההבדלים הם משמעותיים. בחירת מיקום אולטימטיבי מהיבטי המס, תעשה חצי מהעבודה בדרך להצלחה. כיוון שהכללים וההוראות סבוכים, נמליץ על קבלת ייעוץ מקצועי מקדים גם בעניין זה.

 

ביצוע העסקה

להלן השלבים החשובים בביצוע העסקה:

 

פתיחת חשבון בנק אמריקאי

פתיחת חשבון בנק אמריקאי אליו יועברו ההכנסות והקמת המבנה המשפטי הנבחר לצורך השקעה.

 

טופס POF

הגשת הצעת רכישה הכוללת טופס הוכחת יכולת רכישה- POF (ראשי תיבות של Prof Of Fund).

 

דו"ח POS

בדיקת הנכס והגשת דו"ח (POS) ע"י מפקח מטעם העירייה (אישור הנכס למגורים ותיקונים נדרשים).

 

חתימת חוזה והעברתו ל- Title Company

עם הסכמה על מחיר הרכישה, מועבר לצדדים חוזה. לאחר חתימתו מועבר החוזה לחברת טייטל (Title Company). אלו הם גופים משפטיים בלתי תלויים המורשים לעסוק ברישום נכסים. לאחר בחינת מצבו המשפטי של הנכס, בפרט חובות ושעבודים של המוכרים (עלולים לעבור עם הנכס), חברת הטייטל פועלת לרישום הנכס על שם בעליו החדשים.

 

closing – השלב האחרון

בדיקה סופית של הנכס חתימה על מסמכים אחרונים והעברת הכסף למוכרים.

השקעה בנדל"ן עשויה להניב תשואות מכובדות, אך ההצלחה כרוכה בידע ומיומנות בבחירת הנכסים ואופן ההשקעה. הצוות המבריק והמקצועי של MasAmerica הינו בעל ניסיון רחב וישמח לייעץ וללוות אתכם בדרך להצלחה.

רוצים לשאול אותנו שאלה?

אהבתם את הכתבה ?
שתפו בקליק
שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב print
תוכן עניינים
מאמרים רלוונטיים נוספים