4 דברים שכדאי לדעת על רכישת נדל"ן באמצעות L.L.C

תוכן עניינים

השימוש בחברה בעירבון מוגבל (L.L.C)  לשם רכישת נדל"ן בארצות הברית, הפך פופולארי ביותר בשנים האחרונות. ניתן לייחס פופולאריות זו לשיעור המס העדיפים שלעיתים מציע השימוש בחברה, בעלות הנמוכה של הקמתו וניהולו ובהגנה המסוימת שהוא מציע למשקיע.

על אף השימוש הנפוץ, יש לבחון לפני כל השקעה האם בנסיבות הספציפיות זוהי אכן הדרך האולטימטיבית להחזקת הנדל"ן להשקעה. אסטרטגיית תכנון מס מיטבית, לא תעשה שימוש פרדיגמאטי בהחזקה באמצעות חברת L.L.C אלא תיתן את הדגש לנסיבות הספציפיות של המשקיע, בכדי ליצור חבות מס מינימאלית.

במאמר שכאן נסביר מהם  4 הדברים שאתם חייבים לדעת לפני רכישת נדל"ן באמצעות חברת L.L.C, אז אם אתם חושבים להשקיע בנדל"ן בארצות הברית – כדאי לכם להמשיך לקרוא.

 

מהו L.L.C?

הסימון  L.L.C  מתייחס לחברה בעירבון מוגבל – Limited liability Company. המדובר בגוף משפטי שהינו יציר המשפט האמריקאי ומטרתו פעילות מסחרית. בדומה לחברה, גוף זה הינו בעל אישיות משפטית נפרדת מבעליו, כך שאחריותו של הבעלים מוגבלת רק לסכום השקעתו. ואולם, בניגוד לחברה רגילה, בעלי הזכויות בחברת L.L.C אינם נרשמים כבעלי מניות, אלא כ- Members, והחברה אינה מוגדרת כהתאגדות אלא כהתארגנות המכונה- Partnership (שותפות).

מבחינה מהותית הייחוד העיקרי של חברת L.L.C הינו עצם היותה של החברה שקופה לצרכי מס. מן ההיבט המיסויי, על אף שחברת L.L.C מגישה דוח הכסה שנתי חבות המס אינה חלה על החברה עצמה, אלא על כל אחד מהשותפים בה, בהתאם לחלקו היחסי בחברה.

 

יתרונות רכישת נדל"ן באמצעות L.L.C

היתרון המרכזי שמעניקה חברת L.L.C הינה היותה יישות משפטית נפרדת מבעלי הזכויות בה. מבנה זה מבטיח חציצה בין המשקיעים לבין החברה, כך שאחריותם מוגבלת אך ורק לסכום השקעתם. באופן זה נושים לא יוכלו להיפרע מהונם ונכסיהם  הפרטיים של המשקיעים ואלו נותרים מוגנים.

אחריות מוגבלת זו קיימת הרי גם בחברה רגילה, ואולם שילוב של האחריות המוגבלת יחד עם השקיפות לצרכי מס, מאפשרת למשקיע ליהנות ממספר "עולמות" במקביל. בניגוד לחברה רגילה, ככל שמדובר ב- L.L.C אשר מוחזקת על ידי אנשים פרטיים (ולא חברות), הרי שלא יחולו עליה נטלי המס של חברה. כך, הכנסותיה לא ימוסו בשיעורי מס חברות, וחשוב מכך, חלוקת הרווחים לא תמוסה בשיעור מס דיבידנד.

לא זו בלבד, אלא שמנגנון הרישום והפעילות של חברת L.L.C גמיש  וזול יותר – הרישום פשוט, אין הגבלה על מספר השותפים, אין הגבלה על מקום מושבם של השותפים, עלות דיווחי המס קטנה בשל פשטותם היחסית, ועוד. יתרון משמעותי נוסף הינו האפשרות ליהנות בנסיבות מסוימות משיעורי מס עדיפים במכירת נכסים.

 

שיעורי המס הפדראלי החלים על הכנסותיו של L.L.C

הכנסות שוטפות

הכנסות שוטפות הינן הכנסות החברה מדמי שכירות. הכנסות אלו מסווגות בדרך כלל כהכנסות FDAP (ראשי תיבות של Fix, Determinable Annual or Periodical), עליהן חל מס בשיעור אחיד של 30% מההכנסה, ללא אפשרות לניכוי הוצאות. כיוון שהחברה הינה שקופה לצורכי מס, משמעות הדבר הינה שעל כל אחד מהשותפים יושת מס בשיעור זה.

אפשרות נוספת הינה לסווג את ההכנסה כהכנסה מעסק – Effectively connected with the conduct of a trade or business. סיווג ההכנסות כ- ECI יפחית על פי רוב את שיעור המס, ומכל מקום יאפשר ניכוי ההוצאות.

לאור שקיפות החברה לצרכי מס, ככל שבעלי הזכויות בחברה הינם אנשים פרטיים (ולא חברות),  הרי שהמס שיושת על דמי השכירות המסווגים כהכנסה מעסק יהיה בשיעור המס השולי החל על כל אחד מהשותפים לפי הכנסתו (שיעור מס של בין – 10-37%). אולם, ככל שחברת ה- L.L.C מוחזקת על ידי חברה מקומית או זרה, ולא על ידי אנשים פרטיים, המס שיושת על דמי השכירות יהיה בשיעור מס חברות – 21%.

בהקשר זה חשוב להכיר הטבת מס החלה על חברות L.L.C.  חברות L.L.C אשר ההכנסה השנתית המשותפת של השותפים נמוכה מ- 350,000$, ייהנו מניכוי מס בשיעור 20% מהכנסותיהן השוטפות. חברות L.L.C אשר ההכנסה השנתית המשותפת שלהן גובהה מסכום זה ייהנו מניכוי מס בשיעור הנמוך מבין השניים:

  1. 50% משכר העבודה הכללי של עובדי השותפות.
  2. 25% מהשכר ששולם +2.5% מהבסיס לצורך מיסוי אמריקאי.

 

רווחי הון

ככל שחברת ה- L.L.C מוחזקת על ידי חברה מקומית או זרה, הרי שרווח ההון ממכירת נכסים ימוסה בשיעור מס חברות העומד על 21%.

המצב שונה ככל שחברת ה- L.L.C מוחזקת על ידי שותפים פרטיים, אז ימוסו הרווחים בשיעור המס השולי החל על כל אחד מהשותפים לפי חלקו היחסי בחברה . ככל שהנכס מוחזק מעל לשנה על ידי חברת ה- L.L.C, יחול שיעור מס מופחת: על הרווח בגין מרכיב הפחת יחול מס בשיעור של 25%, ואילו על יתר הרווח יחול מס בשיעור של 15% בלבד.

המדובר בשיעורים נמוכים על פי רוב משיעור המס החל על חברות, שיעור העומד על 21%, ולכן חברת L.L.C זוכה בהקשר זה ליתרון משמעותי ביחס לחברה רגילה.

 

מס עיזבון

תחולתו של מס עיזבון הינה עקב אכילס של השימוש בחברת L.L.C. כיוון שהחברה הינה שקופה לצרכי מס, הרי שאינה מספקת הגנה מפני מס עיזבון. המשמעות היא כי במותו, חס ושלום, של המשקיע, על שווי נכסיו שמעל 60,000$ יושת מס בשיעור 35% (למעט אם הינו אזרח אמריקאי, אז ייהנה מפטור עד שווי של 11.2 מיליון דולרים). משכך, יש לתת את הדעת לגילו של המשקיע, ולבחון באמצעות ייעוץ מקצועי אפשרויות לצמצום הנטל.

 

מיסוי ישראלי של הכנסות L.L.C

הכנסותיהם של אזרחים ישראלים, גם אלו אשר הופקו בחו"ל, חייבות במס הכנסה ישראלי. אמנת המס בין ישראל לבין ארצות הברית מעניקה הגנה רחבה מפני כפל מס, אך לעניין L.L.C המצב מורכב יותר. על אף שבארצות הברית חברת L.L.C נחשבת חברה שקופה, הרי שהוראות המס הישראלי אינן מכירות בכך ומדובר בחברה רגילה לכל דבר ועניין.

כלומר, בעוד שבארצות הברית השותפים מוסו כיחידים, בארץ היא תמוסה כחברה. המשמעות היא שבישראל אין אפשרות לקבל זיכוי מס בעבור המס ששולם, ובנוסף יש לשלם מס בעבור חלוקת דיבידנד.

לאחר שנים של חוסר בהירות ניתנו שני פסקי דין מכוננים בהקשר זה. בית המשפט קבע כי אכן מדובר בתאגיד, אלא שבפני נישום שמקור הכנסתו ב- L.L.C עומדות שתי אפשרויות:

 

הגדרת החברה כ- "אטומה"

אז יוטל על החברה מס בעת חלוקת דיבידנד, ולא ניתן יהיה לקבל זיכוי מס זר.

 

הגדרת החברה כ – "שקופה"

הנישום ישלם מס בעבור ההכנסות החברה, יזדכה על המס הזר, ולא יוטל עליו מס בעת חלוקת דיבידנד.

 

מילות סיכום

השימוש בחברת L.L.C עשוי להפחית את נטל המס ולהעניק למשקיע הגנה משפטית. עם זאת, שימוש זה אינו חף מקשיים, במיוחד לאור הוראות המיסוי הישראלי, ולכן נמליץ על יעוץ מקצועי בנושא. הצוות המקצועי של MasAmerica הם מהטובים בתחום המיסוי האמריקאי, ועומדים לרשותכם גם בעניין זה.

רוצים לשאול אותנו שאלה?

אהבתם את הכתבה ?
שתפו בקליק
שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב print
תוכן עניינים
מאמרים רלוונטיים נוספים