השקעה בקרנות ריט (REITs) בארה"ב: יתרונות, חסרונות ומיסוי משקיעים ישראלים

שוק הנדל"ן האמריקאי מציע אינספור אפשרויות למשקיע הישראלי, אך לא כולם מעוניינים להתמודד עם רכישת נכס פיזי, ניהול שוכרים, תיקון גגות דולפים או התעסקות עם חברות ניהול. עבור משקיעים אלו, קרנות ריט – Real Estate Investment Trusts (REITs) – הפכו בעשור האחרון לפלטפורמת השקעה נוחה, נגישה ופופולרית במיוחד. אולם, הנוחות התפעולית של השקעה דרך הבורסה או פלטפורמות מימון המונים מסתירה לא פעם רשת סבוכה של חוקי מס אמריקאיים וישראליים.

אנחנו בצוות "מסאמריקה" (MasAmerica), בניהולו של עו"ד Steven Ettinger – לשעבר עובד ה-IRS ומשרד המשפטים האמריקאי (DOJ), יחד עם צוות המומחים שלנו הכולל רואי חשבון ויועצי מס מוסמכים (אריאל כץ, טל שוורץ, דניאל חורב ויעקב בודנהיים), פוגשים מדי יום משקיעים ישראלים שהופתעו מתשלומי מס עודפים, ניכויים במקור של 30% או יותר, ודרישות דיווח מחמירות שלא הכירו.

במאמר זה, הנכתב מתוך ניסיון של עשרות שנים בייצוג יחידים ותאגידים מול רשויות המס בארה"ב וישראל, ננתח לעומק את מנגנון ההשקעה בקרנות ריט. נבחן את היתרונות והחסרונות, ונצלול אל עומק המורכבות המיסויית – מההבדל בין סוגי הדיבידנדים, דרך השלכות חוק ה-FIRPTA, ועד לאופן שבו פקיד שומה ברשות המסים בישראל מסתכל על ההשקעה שלכם.

הערה חשובה: התוכן המובא במאמר זה הינו מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס אישי. כל השקעה דורשת בחינה מדוקדקת בהתאם לנתוניו האישיים של הנישום.

מהן קרנות ריט (REITs) בארה"ב?

קרן ריט (REIT) היא תאגיד, או סוג של חברה, המחזיקה, מתפעלת או מממנת נכסי נדל"ן מניבים (משרדים, מרכזי קניות, מולטי-פמילי, בתי מלון, תשתיות ועוד). הרעיון מאחורי המודל, שנוצר בארה"ב בשנות ה-60, היה לאפשר למשקיע הקטן (Retail Investor) להשקיע בתיקי נדל"ן מגוונים באותה קלות שבה הוא קונה מניות של חברות מסחריות, תוך נהנייה מנזילות גבוהה.

המאפיין המרכזי והייחודי ביותר של קרן ריט, על פי פקודת המס האמריקאית (Internal Revenue Code), הוא שעל מנת לשמור על הסטטוס המיוחד שלה ועל הפטור ממס חברות ברמת התאגיד, הקרן מחויבת לחלק לפחות 90% מההכנסה החייבת שלה כדיבידנד למשקיעים מדי שנה. בכך, היא הופכת לכלי אטרקטיבי במיוחד למשקיעים המחפשים תזרים הכנסה קבוע.

היתרונות והחסרונות בהשקעה בקרנות ריט (REIT)

כדי להבין האם אפיק זה מתאים לכם, חשוב לשקול את היתרונות מול החסרונות, הן בפן המסחרי והן בפן המיסויי.

יתרונות בולטים

1. נזילות (Liquidity): בניגוד להשקעה ישירה בנכס או שותפות בסינדיקציה (שם הכסף "נעול" ל-3 עד 7 שנים), רוב קרנות הריט נסחרות בבורסה (Publicly Traded REITs). ניתן לקנות ולמכור את המניות בלחיצת כפתור בכל יום מסחר.
2. תזרים מזומנים גבוה: בשל החובה החוקית לחלק 90% מהרווחים, קרנות ריט מציעות לרוב תשואות דיבידנד גבוהות משמעותית ממניות רגילות בשוק ההון (S&P 500 למשל).
3. פיזור סיכונים (Diversification): בדולרים בודדים תוכלו להיחשף לתיק של מאות נכסים ברחבי ארה"ב, המחולקים לסקטורים שונים, מה שמקטין את הסיכון הגלום בנכס בודד או באזור גיאוגרפי מסוים.
4. היעדר מורכבות של חילופי 1031: מנהלי הקרן מבצעים שחלוף נכסים בתוך הקרן עצמה, מבלי שהדבר ידרוש מכם התערבות, וללא יצירת אירוע מס ישיר עבורכם בשלבי הביניים.

חסרונות בולטים

1. תנודתיות שוק ההון: קרנות ריט ציבוריות נסחרות בבורסה, ולכן מחירן מושפע ממגמות מאקרו-כלכליות (כמו העלאות ריבית של הפד) ולא רק משווי הנדל"ן הפיזי.
2. אובדן שליטה: למשקיע אין כל השפעה על אילו נכסים הקרן קונה או מוכרת, או כיצד הם מנוהלים.
3. מיסוי גבוה על הדיבידנדים: בניגוד למניות רגילות שבהן דיבידנד עשוי להיחשב כ"דיבידנד מועדף" (Qualified Dividend) החייב במס מופחת, רוב הדיבידנדים של REIT נחשבים ל-Ordinary Dividends וממוסים בשיעורי מס שוליים (עד 37% בארה"ב, בכפוף לאמנות מס לזרים).
4. חשיפה למס עזבון (Estate Tax): החזקת מניות של קרן ריט אמריקאית על ידי אזרח זר נחשבת לנכס אמריקאי (US Situs Asset). במקרה פטירה, אם שווי הנכסים האמריקאיים עולה על 60,000 דולר, היורשים חשופים למס עזבון של עד 40%.

Information Gain: המלכודות המיסוייות של ה-IRS שאף אחד לא מספר לכם עליהן

חיפוש מהיר ברשת יגיד לכם שאתם פשוט מקבלים דיבידנד ומשלמים עליו מס. המציאות עמה אנו מתמודדים יום-יום במשרדי מסאמריקה בירושלים ובמודיעין היא שונה לחלוטין. הנה הזוויות שרק צוות מומחים למיסוי אמריקאי יוכל לחשוף בפניכם:

א. אנטומיה של חלוקת רווחי REIT: טופס 1099-DIV

בסוף שנת המס, הברוקר או הקרן ינפיקו לכם טופס 1099-DIV. בניגוד לטופס K-1 של סינדיקציה, טופס זה מפרק את ההכנסה שלכם למספר רכיבים שונים, שכל אחד מהם ממוסה אחרת לחלוטין:

1. דיבידנד רגיל (Ordinary Dividends): זהו החלק הארי של החלוקה, הנובע מהכנסות השכירות של הקרן. בארה"ב, אזרחים ותושבים משלמים עליו מס לפי מדרגות המס הרגילות. עבור משקיעים ישראלים (Non-Resident Aliens), הכלל היבש אומר ניכוי במקור של 30%. אולם, תחת אמנת המס בין ישראל לארה"ב (1975) – סעיף 12, הניכוי אמור לרדת ל-25%. אם הברוקר שלכם לא עדכן נכונה את טופס ה-W-8BEN שלכם, אתם תשלמו מס עודף.
2. חלוקת רווחי הון (Capital Gain Distributions): כאשר הקרן מוכרת נכס ברווח, היא מחלקת את התמורה למשקיעים. החלק הזה ממוסה כרווח הון לטווח ארוך.
3. החזר הון (Nontaxable Return of Capital): זוהי נקודה קריטית! לעיתים הקרן מחלקת כספים שהם מעבר להכנסה החייבת שלה (לרוב בשל קיזוזי פחת אדירים). סכום זה אינו חייב במס באותו הרגע. במקום זאת, הוא מקטין את "בסיס המס" (Cost Basis) שלכם במניה. המס ישולם רק בעת מכירת המניה.

ב. סכנת ה-FIRPTA גם בבורסה!

אחד החוקים המאיימים ביותר למשקיע זר הוא חוק ה-FIRPTA. רוב המשקיעים סבורים ש-FIRPTA חל רק כשמוכרים נכס פיזי. זו טעות! אם קרן הריט שלכם מחלקת "Capital Gain Distribution", רשות המסים בארה"ב רואה בכך מכירת נדל"ן על ידי זר, ודורשת מהקרן לנכות במקור מס פדרלי של עד 35% מהחלוקה הספציפית הזו.

סיפור מהשטח: משקיע ישראלי שהשקיע בפלטפורמת Fundrise (סוג של Private REIT) קיבל פתאום מכתב מחברת הפלטפורמה שהם עיכבו חלק מהכספים שלו בגלל תקנות FIRPTA. הוא לא הבין מדוע – הרי הוא רק קנה "מניות". הוא הגיע למשרדינו, ואנו ביצענו עבורו החזר מס מארה"ב על ידי הגשת דוח 1040-NR מסודר. התברר שהניכוי העיוור במקור היה גבוה בהרבה מחבות המס האמיתית שלו, והצלחנו להשיב לו אלפי דולרים ישירות לחשבונו הישראלי.

ג. הטבת 199A (QBI) – מי נהנה ממנה?

חוק קיצוצי המס של שנת 2017 יצר סעיף קסום – Section 199A, המאפשר לנכות עד 20% מהכנסות עסקיות כשירות, כולל דיבידנדים של REIT. אם אתם אזרחים אמריקאים החיים בישראל ומגישים דוח 1040 רגיל, תוכלו לנצל הטבה זו כדי להפחית דרמטית את חבות המס האמריקאית שלכם על הריט. משקיעים זרים לעומת זאת (המוגשים כ-1040-NR), מתקשים לנצל זאת, שכן המס שלהם לרוב מבוסס על ניכוי במקור שטוח וללא קשר לפעילות עסקית בארה"ב.

הזווית הישראלית: כפל מס והתנגשויות עם מס הכנסה בישראל

אחד האתגרים הגדולים שאנו רואים ב"מסאמריקה" הוא הפער בין הגדרת התאגיד בארה"ב לבין האופן בו מס הכנסה בישראל מתייחס אליו.

דיווח רווחים למס הכנסה הישראלי

רשות המסים בישראל אינה מכירה ב"ישות השקופה" של REIT באותו אופן שהיא מוכרת בארה"ב. בישראל, מניה של ריט ציבורי נחשבת לרוב כמניה של חברה זרה לכל דבר. כאשר אתם מקבלים דיבידנד (Ordinary Dividend), הכלל בישראל הוא תשלום של 25% (או 30% לבעל מניות מהותי, מה שלרוב לא קורה בריט ציבורי).

מכיוון שבארה"ב מנכים לכם במקור לרוב 25% (בזכות האמנה וטופס W-8BEN), תצטרכו להגיש דוח שנתי למס הכנסה הישראלי ולדרוש זיכוי ממס זר (Foreign Tax Credit). בתיאוריה, המס האמריקאי אמור לקזז לחלוטין את החבות הישראלית (25% מול 25%).

אך מה קורה עם "החזר הון" (Return of Capital)? בארה"ב זה פטור ממס (רק מוריד בסיס). אך פקיד שומה ישראלי, אם אינו מבין את מהות טופס ה-1099-DIV, עלול לדרוש מס של 25% גם על החזר ההון, בטענה שמדובר ב"דיבידנד לכל דבר". זוהי טעות נפוצה שאנו, כרואי חשבון המומחים בשתי המערכות, דואגים לפתור באמצעות הגשת נספחים מדויקים לדוח הישראלי וביאורים המוכיחים כי מדובר בהפחתת הון שאינה חייבת במס מיידי.

מטבע פונקציונלי (Functional Currency) במכירת המניות

כאשר תחליטו למכור את מניות הריט, תצטרכו לחשב רווח הון בארה"ב (אם אתם אזרחים אמריקאים) ובישראל. ה-IRS דורש חישוב דולרי (קנית ב-100$, מכרת ב-120$, רווח של 20$). אך בישראל, חישוב מס רווח הון דורש המרה לשקלים ביום הקנייה וביום המכירה, בניכוי אינפלציה או לפי שער מטבע. תנודות שער הדולר-שקל לאורך השנים עלולות להוביל למצב אבסורדי שבו בארה"ב יש לכם רווח חייב במס, ובישראל נוצר לכם הפסד הון – מה שמונע קיזוז מסים וגורר כפל מס דה פקטו.

טבלה מסכמת: השוואת מיסוי – קרן ריט (REIT) לעומת סינדיקציית נדל"ן (LLC)

כדי לעזור לכם להבין את ההבדלים לעומת אפיק השקעה פופולרי אחר, הכנו השוואה בין השקעה בקרן ריט להשקעה בסינדיקציה באמצעות LLC:

רגולציה ודיווח: FATCA וטופסי W-8BEN / W-9

W-8BEN מול W-9: משקיעים שהם אזרחי ארה"ב (או תושבים זרים עם גרין קארד) חייבים למלא טופס W-9 כדי להימנע מניכוי במקור מיותר בגין Backup Withholding. אזרחים ישראלים בלבד מחויבים למלא טופס W-8BEN, שעליו להיות מעודכן תמיד (הוא פג תוקף כל 3 שנים). אי-עדכון הטופס יוביל לניכוי במקור מקסימלי, ורשות המסים בישראל לא תכיר בניכוי העודף כזיכוי לגיטימי.

האם אני צריך לדווח על קרן הריט לפי חוקי ה-FATCA ו-FBAR? כאן נכנסת מומחיות נוספת של מסאמריקה.

• FBAR (FinCEN Form 114): אם אתם אזרחים אמריקאים, והריט מוחזק בחשבון השקעות ישראלי (כמו בנק הפועלים או מיטב דש), החשבון עצמו חייב בדיווח FBAR אם חצה את רף ה-10,000 דולר. אולם, אם הריט מוחזק דרך ברוקר אמריקאי טהור (כמו Interactive Brokers ארה"ב, או TD Ameritrade), חשבון זה אינו חשבון פיננסי זר (Foreign) ולכן לרוב לא נדרש ב-FBAR, אך עדיין מחויב בהגשה מסודרת בדוח.
• Form 8938 (FATCA): בהתאם לסכומי ההשקעה הכוללים שלכם והסטטוס המשפחתי, ייתכן ותחויבו לדווח על האחזקה בטופס ה-FATCA המצורף לדוח ה-1040 שלכם. ענישה על אי-דיווח יכולה להגיע ל-10,000 דולר לשנה! אם גיליתם שפספסתם דיווחים, פנו אלינו לבחינת האפשרות להיכנס להליך גילוי מרצון IRS לפני שהרשויות יפנו אליכם.

לסיכום: אל תתנו למיסוי לשחוק את תשואת הריט שלכם

השקעה בקרנות ריט (REITs) מציעה יתרונות אדירים של נזילות, פיזור השקעות ותזרים מזומנים שוטף. עם זאת, כפי שראינו, עבור המשקיע הישראלי היא מביאה עימה שובל של מורכבויות מיסוייות: החל מסיווג הדיבידנדים, דרך חוקי FIRPTA אגרסיביים על רווחי הון בתוך הקרן, סוגיות של תרגום מטבע מול רשות המסים בישראל, ועד לחשיפה למס עזבון.

צוות "מסאמריקה", בראשות עו"ד Steven Ettinger, מביא עימו ניסיון יוצא דופן של עבודה מתוך ה-IRS האמריקאי, יחד עם רואי חשבון המומחים לפקודת מס הכנסה הישראלית. אנו נדאג למפות את הדיווח שלכם בשתי המדינות, לדרוש החזר מס מארה"ב במידה ונוכה לכם סכום עודף, ולהגן עליכם לחלוטין מכפל מס הרסני.

רוצים להבין טוב יותר את המונחים המקצועיים שמופיעים בטפסי הקרן שלכם? אתם מוזמנים להיעזר במילון מושגים במיסוי אמריקאי שבאתר שלנו, המנגיש את חוקי ה-IRS לעברית פשוטה וברורה.

בין אם אתם מתכננים לרכוש תיק מניות נדל"ן ובין אם הרגע קיבלתם את טופס ה-1099-DIV הראשון שלכם – אל תקבלו החלטות מס לבד. צרו איתנו קשר עוד היום לקביעת פגישת ייעוץ, ותנו למומחים שלנו להגן על הרווחים שלכם.